이 기사는 2014년 08월 28일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

저금리에 갈 곳을 잃은 시중 부동자금이 중소형빌딩 시장으로 유입되고 있다. 제조업 및 IT기업 오너들이 부동산 투자회사 형식으로 강남권 중소형빌딩에 투자하는 사례도 늘고 있다. 홍경민 리맥스와이드파트너스 이사(사진)를 만나 중소형빌딩 투자 노하우에 대해 들어봤다.

중소형빌딩 시장이 매력적인 이유는 주택시장과는 다르게 정부정책이나 규제 등의 영향을 상대적으로 덜 받기 때문이다. 또한 꾸준하게 임대료 수익 등을 올릴 수 있다는 점이다. 이러한 이점으로 최근에는 안전자산이라는 신뢰가 생기며 꾸준한 투자가 이뤄지고 있다.

홍 이사는 "지난 10년간 주택가격은 급락과 반등을 반복하며 불안정했지만 중소형 빌딩 값은 꾸준히 올랐다"며 "자산가들 사이에서 중소형 빌딩을 사면 값이 안 떨어지더라 하는 학습효과가 생겨났고, 안전한 투자처라는 인식이 형성되며 신뢰를 받고 있다"고 말했다.

이어 "상업용 빌딩의 경우에는 지역이나 발전가능성 등을 잘 파악해 투자한 경우에 실물가치가 급락하는 경우가 없었다"며 "투자시 몇 가지 유의사항만 잘 지키면 안전성과 수익성을 동시에 챙기면서 추후 되팔 때 시세차익까지 노려볼 수 있다"고 밝혔다.


홍 이사는 투자의 유형을 총 네 가지로 설명했다. 코어(core), 코어플러스(core+), 밸류에드(value add), 오퍼튜니스틱(opportunistic)으로 분류한다. 투자 위험성의 정도에 따른 분류로 투자 위험성이 높을수록 투자수익률도 올라간다.

코어는 핵심 자산에 투자하는 것을 말한다. 위험성이 거의 없는 대신 요구수익률 자체가 높지 않다. 일반적으로 기관투자자들이 도심, 강남, 여의도 등 블루칩 지역 내 우량 임차인들이 들어와 있는 빌딩에 투자하는 성향이 이에 해당한다.

코어플러스는 특정 지역 및 건물에 투자하는 방법이다. 추후에 임차인 변동 등을 거쳐 가치가 오를 수 있느냐에 집중해 투자하는 것이 특징이다. 임차인 구성이나 업종 변동을 통해 임대료가 오르면 수익률 상승을 기대할 수 있다. 블루칩 지역에 대한 투자는 아니지만 약간의 위험을 감내하면서 조금 더 높은 수익률을 노리는 투자다.

밸류에드는 입지여건은 괜찮지만 지역이 노후 됐거나 건물 리모델링이 필요한 곳에 투자하는 것을 말한다. 가격적인 매력이 있는 건물을 사서 리모델링 등을 거쳐 가치를 높이는 방법이다. 건물 매입비용 외 추가적인 자금 투자 등이 동반되기 때문에 위험이 존재하지만 그만큼 수익률도 높다.

오퍼튜니스틱은 부실자산이나 개발사업에 투자하는 모델이다. 하이리스크를 즐기는 유형의 투자에게 권할 만한 투자다. 차후 수익 자체는 상당히 크다. 개발사업이나 부실자산은 위험성이 상당히 높지만 30~40%대의 높은 수익률을 거둘 수 있다.

홍 이사는 "모든 유형의 투자에서 가장 중요한 것은 기대 수익률"이라며 "자신이 거두고 싶은 수익률을 정하고 그에 맞는 투자 방법을 짜서 투자에 나서는 것이 중요하다"고 조언한다. 또한 이러한 투자에 있어 선제적으로 검토해 봐야 하는 사항들도 귀띔했다.

우선 대상 물건의 임대료 수준이 주변 시세에 잘 맞는지 세밀하게 조사해야 한다. 외견상 명목 임대료는 높지만 무상 임대 등을 둬 실질 임대료가 낮은 경우가 있기 때문이다. 또한 수익률 확인시 명목 임대료뿐만 아니라 실질 임대료 및 세부적인 계약조건을 확인하는 게 중요하다.

보통의 경우 명목 임대료를 내세워 전체 임대 수익을 계산하지만 이는 정확한 방법이 아니다. 건물에 대한 매수 의향서를 제출한 뒤 실사 과정에서 임대차 계약서를 꼼꼼히 살펴보고 정확한 임대 수익을 계산해야 한다. 이에 근거해 임대료 수익을 정확히 따져보고 자신이 설정한 기대 수익률에 부합하는지 살펴봐야 한다.

건물에 대한 물리적 분석을 정확히 해야 한다. 실사를 할 때 건물 노후도 및 건물 관리상태 등을 잘 살펴봐야 한다. 특히 중앙냉난방시스템이 있는 건물은 기계·전기실이 잘 관리되고 운전되는 지 점검해야 한다. 또한 기계식 주차설비 등도 잘 살펴봐야 한다. 관리가 안 된 경우에는 매입 후 보수비용이 많이 발생할 수 있다.

상권을 예측하는 것 자체가 전문성을 필요로 하는 부분이지만 나름의 기준을 가지고 시장 상황을 잘 살펴봐야 한다. 뉴스나 정보 등을 종합해서 주변 대형 집객 시설의 이전 등을 잘 따져봐야 한다. 또한 대중교통편을 통한 접근성과 문화 컨텐츠 유무 등 꾸준히 정보를 축적해야 한다. 이외 임대차 계약서 및 법률관계에 대한 전문가의 조언을 얻는 것이 중요한다.

홍 이사는 "일반인들이 건물의 세부 임대조건에 접근하는 게 쉽지 않다. 그래서 전문 컨설턴트가 필요하다"며 "임대차 계약서 및 법률관계, 기전실이나 건물의 노후도 점검 및 확인, 상권 분석에 있어서 전문 컨설턴트의 도움을 받는 것이 투자 위험을 줄이는 방법"이라고 말했다.