이 기사는 2015년 11월 06일 17시20분 thebell에 표출된 기사입니다

한때 분양이 되지 않아 시공사의 골칫거리로 전락했던 서울 서교동의 주상복합단지가 이제는 연 수익률 8%를 기대할 수 있는 알짜 투자대상으로 변신했다. 홍대상권의 확장으로 이곳에 입주해있는 매장들의 매출액이 크게 올랐기 때문이다. 예상치도 못했던 중국 관광객의 증가도 상권 활성화에 불을 지핀 요인이다.

◇메르스 타격 입고도 배당 수익률 연 6.5%

신한금융투자는 지난 8월 현대인베스트먼트 사모 부동산투자신탁 23호(이하 현대사모신탁)를 출시해 목표금액 130억 원을 모았다. 투자규모가 커 고액자산가를 대상으로 영업하는 신한PWM에서만 투자자를 모집했는데 2주 만에 모집이 완료됐다. 5억 원 이상 투자자만 18명이 몰렸다. 투자 대상은 서울시 마포구 서교동 490번지 일대의 메세나폴리스 몰 중 임대가 완료돼 운영 중인 SPA 브랜드 3개 매장(유니클로, 8 seconds, 무인양품)이다. 지하 1층과 지상 1층에 위치했다. 총 면적이 2709평에 달한다.


매도인은 GS건설이 지분 40%를 보유한 메이저디벨로프먼트PFV로 매각금액은 350억 원이다. 현대사모신탁에서 130억 원, 은행에서 대출 등을 통해 197억 원을 조달하고 나머지 230억 원은 임대보증금이다. 이중 부동산 매입에 330억 원, 나머지 20억 원은 취득세와 판매 수수료, 자산 실사비, 기타 예비비 등에 사용했다.

현대사모신탁의 예상수익률은 연 8.5%에 달한다. 운용보수를 차감하고 배당소득을 공제하기 전 수익자의 실제수익률 기준이다. 시중은행 금리가 1%후반인 것에 비해 4배 이상 높은 수치다. 저금리가 확고히 자리 잡은 상황에서 좀처럼 보기 어려운 수익률이다.

예상치가 아닌 실제로도 고수익이 나오고 있다. 현대사모신탁은 설정 이후 매 3개월마다 투자자들에게 배당을 실시한다. 지난 10월 처음으로 실시한 배당 수익률은 연 6%에 달했다. 신한금융투자 이남수 부동산팀 연구위원은 "메르스 여파로 유동인구가 감소한 것을 감안하면 양호한 수익률"이라며 "점차 예상수익률 연 8.5%에 근접한 수치가 나올 것으로 예상된다"고 말했다.

◇GS건설, 메세나폴리스 매각 수차례 실패

메세나폴리스는 GS건설이 2012년 6월에 준공했으며 상업시설과 주거시설 3개동과 업무시설 1개동 등으로 이뤄진 주상복합단지다. 지하철 2호선 및 6호선 합정역과 연결돼 있으며 주차공간은 약 1000대 수용이 가능하다. 면적은 주거시설 4만 8894평, 상업시설 2만 2294평, 업무시설 1만 5454평, 문화시설 2477평에 달한다.

착공 당시만 해도 황금알을 낳는 거위가 될 것이란 기대를 받았지만 준공시점이 다가오자 상황이 급변했다. 글로벌 금융위기 여파로 빌딩 매매시장에 삭풍이 몰아쳤다. 2012년 8월말 기준 상가 분양률은 42%에 그쳤다. 분양률을 높이기 위해 계약금 5%, 중도금 40% 무이자, 잔금 55%의 파격적인 조건을 내걸기도 했다. 건물 준공 이전부터 매각을 수차례 시도했지만 번번이 실패했다.

GS건설은 현금 유동성을 높이는 것이 급선무라고 보고 메세나폴리스의 매각가를 나췄다. 2012년 8월 업무시설 1개동을 세아제강에 1400억 원에 넘겼다. 매각가는 3.3㎡당 900만원 수준으로 당시 시장가격 1200만원에 비해 25%가량 싼 가격이다.

시장상황은 3년 만에 다시 변했다. 경기가 점차 회복되면서 홍대 상권이 합정역과 상수역 부근까지 확장을 거듭했다. 여기에 홍대가 중국 관광객의 필수 코스로 포함되는 호재가 겹쳤다. 서교동과 망원동, 연남동 등지에 중국인을 겨냥한 소규모 면세점이 생기면서 메세나폴리스에 입점한 매장들의 매출액도 덩달아 늘어났다. 이남수 연구위원은 "메세나폴리스 주변 상권이 활기를 띄면서 이 지역 부동산 매매가도 평당 4000~5000만원까지 올랐다"고 말했다.