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노벨과개미, '꼼꼼한 PF' 광교서 500억 이익낸다 [부동산 디벨로퍼 열전]②'분양 흥행' 대출약정액 25%만 투입, 금융비용 등 절감 효과

이상균 기자공개 2017-08-10 08:31:39

[편집자주]

우리나라는 부동산 투자가 활발하지만 정작 명함을 내밀만한 시행사는 손에 꼽힌다. 땅만 있으면 작은 자본으로도 얼마든지 부동산 개발이 가능한 현실 탓이다. 대부분 생명이 짧은 '반짝 시행사'가 주를 이뤘다. 최근에는 부동산 훈풍을 타고 규모와 실력을 갖춘 시행사들이 점차 늘어나면서 재조명을 받고 있다. 더벨이 디벨로퍼(developer)라 불리는 그들의 발자취를 따라가 봤다.

이 기사는 2017년 08월 08일 15:37 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

학습지 회사인 '노벨과개미'가 첫 진출한 광교 부동산 개발 사업은 상당한 수익을 안겨줄 것으로 예상된다. 예상 매출액이 약 3000억 원으로 최소 500억 원 이상의 이익이 발생할 것으로 추산된다. 주목할 점은 노벨과개미가 부지매입부터 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출, 시공 계약 과정에서 보여준 꼼꼼함이다. 노벨과개미는 직접 부지를 매입한데 이어 사업비 절감을 위해 PF 대출 구조를 복잡하게 설정했다.

◇7개 금융회사와 2050억 PF 대출 약정

노벨과개미를 돈방석에 앉게 해준 사업은 수원 광교신도시의 ‘엘포트 아이파크' 오피스텔이다. 2015년 3월 1750실 규모의 오피스텔 분양을 실시해 2개월 만에 분양률 100%를 기록했다. 분양 성공의 원동력은 우수한 입지조건이다. 이곳은 지난 6월 착공해 2020년 말 완공할 예정인 경기도청 광교 신청사 바로 옆에 위치했다. 인근에는 도교육청 등 행정기관과 경기도시공사 등 산하 공공기관이 입주할 예정이다.

노벨과개미는 광교 사업장 토지를 지난 2013년 매입한 것으로 알려졌다. 부동산업계 관계자는 "노벨과개미가 보유 건물 등을 담보로 대출을 받아 800억 원에 토지를 매입한 것으로 알고 있다"며 "대출기간은 약 2년으로 설정했다"고 말했다. 토지를 매입한 뒤 2014년 11월에는 현대산업개발과 1778억 원 규모의 시공 계약을 체결했다.
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이어 2015년 초에는 사업비 조달을 위해 2050억 원 규모의 PF 대출약정을 체결했다. 메리츠종금증권과 군인공제회, 새마을금고, IBK캐피탈, 신한캐피탈, NH캐피탈 등 7개 금융회사가 참여했다. 금리는 5%대 수준이다. PF 대출은 전액 사업비에 투입될 예정이었다.

하지만 2050억 원 중 대출이 이뤄진 것은 400~500억 원에 불과했다. 분양이 워낙 잘돼 입금된 분양대금만으로도 공사비 등 사업비 조달이 가능했기 때문이다. 노벨과개미는 대출금도 이미 전액 상환한 상태다. 대출 규모를 최소화하면서 금융비용을 대폭 줄일 수 있었다.

IB업계 관계자는 "노벨과개미는 공사비 등 사업비를 절약하기 위해 PF 구조를 다소 복잡하게 만들었다"며 "결과적으로 노벨과개미는 사업 수익률을 크게 높일 수 있었던 반면 대출을 실행한 금융회사들은 별다른 재미를 보지 못했다"고 말했다.

◇용인 역삼지구·성남 공장용지 등 알짜 보유

엘포트 아이파크 분양으로 노벨과개미의 매출로 인식되는 금액은 총 2898억 원이다. 여기에 현대산업개발에 지급하는 공사비(1778억 원)와 마케팅 비용, 각종 관리비 등을 제외한 금액이 노벨과개미의 이익으로 인식된다. 엘포트 아이파크는 2개월 만에 분양을 완료하면서 마케팅 비용을 최소화시켰다. PF 대출에 따른 이자비용도 예상보다 적었다.

부동산업계 관계자는 "분양을 100% 완료할 경우 영업이익률은 아무리 낮게 잡아도 20% 이상"이라며 "엘포트 아이파크 1개실 당 4000만 원의 이익이 발생했을 것으로 예상된다"고 말했다. 이는 엘포트 아이파크 사업의 예상 이익이 579~700억 원이란 얘기다.

엘포트 아이파크의 매출 및 영업이익은 노벨과개미의 올해와 내년 실적에 반영될 것으로 보인다. 엘포트 아이파크는 내년 1월 준공 예정이다.

부동산업계 관계자는 "준공에 맞춰 분양대금 중 가장 비중이 큰 잔금 회수가 이뤄진다"며 "올해 수분양자들의 중도금 납부에 따른 매출은 노벨과개미의 올해 실적에 나타날 것"이라고 말했다. 노벨과개미가 연대보증한 엘포트 아이파크 중도금 집단대출 규모는 1775억 원이다.

노벨과개미는 부동산 개발 영역을 점차 넓히고 있다. 올해 2월 위례신도시에 오피스텔과 상업시설로 구성한 ‘위례 엘포트 한라비발디'를 공급한데 이어 용인 역삼지구, 성남 공장용지 개발도 구상 중이다.

부동산업계 관계자는 "분양 성공으로 자금력이 풍부해진 노벨과개미가 수도권 인근 토지를 물색하고 있다"고 말했다.
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