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해냄개발 계열, '롤러코스터' 부채비율 [부동산 디벨로퍼 열전]③개발사업 이익 환입 재무 호전, 해냄주택 등 관계사 4곳은 자본잠식

고설봉 기자공개 2017-07-26 08:22:42

[편집자주]

우리나라는 부동산 투자가 활발하지만 정작 명함을 내밀만한 시행사는 손에 꼽힌다. 땅만 있으면 작은 자본으로도 얼마든지 부동산 개발이 가능한 현실 탓이다. 대부분 생명이 짧은 '반짝 시행사'가 주를 이뤘다. 최근에는 부동산 훈풍을 타고 규모와 실력을 갖춘 시행사들이 점차 늘어나면서 재조명을 받고 있다. 더벨이 디벨로퍼(developer)라 불리는 그들의 발자취를 따라가 봤다.

이 기사는 2017년 07월 21일 15:08 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

해냄개발과 엠에스뉴브는 부채비율을 대거 낮추며 탄탄한 재무구조를 갖췄다. 개발사업 종료로 이익금이 환입되면서 자본총액이 불어났다. 이런 가운데 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등 외부 차입금을 갚으면서 부채가 줄었다.

다만 해냄주택, 해냄기획, 사일런트모먼트, 에스디어드바이저 등 특수관계사 4곳은 모두 자본잠식에 빠져 있다. 개발사업 초기 단계에 있거나 사업 종료 뒤 아직 정산이익이 환입되지 않았기 때문으로 분석된다.

해냄개발 및 특수관계사 재무현황1

◇해냄개발·엠에스뉴브, 부채비율 '뚝'

관계사 가운데 부채비율이 가장 낮은 곳은 엠에스뉴브이다. 2016년 12월 기준 부채비율이 50%를 기록했다. 전년에는 1000%를 넘었으나 대폭 개선됐다. 문정동 엠스테이이트 개발사업이 끝나면서 부채비율을 낮췄다.

엠에스뉴브의 자본금은 1000만 원이다. 지난해 이익잉여금이 573억 원으로 불어나면서 자본총액은 573억 원을 기록했다. 전년(115억 원) 대비 400% 증가한 수치다. 더불어 보유 현금도 520억 원 규모로 불어났다. 2015년 336억 원 대비 55%가량 늘었다.

사업 종료 후 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등을 상환하면서 부채총액이 감소했다. 부채총계는 287억 원으로 2015년(1308억 원) 21% 수준으로 감소했다. 같은 기간 총 차입금은 1229억 원에서 0원으로 줄었다. 외부에서 차입한 자금을 전부 상환했다.

개발사업을 통해 발생한 재고자산과 분양미수금이 일부 남았다. 재고자산은 완성건물로 장부가 기준 5억 3700만 원이 존재한다. 분양미수금은 약 82억 원 규모이다. 다만 매출 및 자산 규모 대비 미미한 수준이다.



해냄개발 및 특수관계사 재무현황2

간판 법인 해냄개발도 부채비율이 53%로 전년(80%)보다 감소했다. 이익잉여금 누적과 맞물려 자본총계가 늘면서 부채비율이 호전됐다. 같은 기간 부채총액은 큰 변동이 없었다.

자본금 5000만 원인 해냄개발은 지난해 이익잉여금 212억 원이 유입돼 자본총액 213억 원을 기록했다. 전년대비 44%가량 늘었다. 같은 기간 부채총액는 119억 원에서 113억 원으로 소폭 줄어드는 데 그쳤다.

보유 현금은 오히려 감소했다. 2015년 3억 원에서 지난해 1억 6400만 원 수준으로 감소했다. 같은 기간 단기차입금은 61억 원에서 71억 원으로 소폭 늘어났다. 현금이 줄고 차입금이 늘면서 순차입금이 70억 원 수준으로 불었다. 분양미수금과 재고자산은 없다.

◇특수관계사 4곳, '완전자본잠식' 심화

해냄주택, 해냄기획, 상일런트모먼트, 에스디어드바이저 등 4곳의 특수관계사들은 완전자본잠식 상태가 지속됐다. 개발사업 종료에도 불구하고 이익금이 환입되지 않으면서 결손금이 발생했기 때문이다. 일부는 개발사업 초기 부채 증가 영향으로 자본을 잠식당했다.

지난해 말 기준 자본잠식이 가장 심한 법인은 어스디어드바이저이다. 자본금 10억 원으로 설립된 이 회사는 지난해 말 자본총액이 마이너스(-) 794억 원을 기록했다. 송도 센트로드 개발사업 종료 뒤에도 결손금이 증가하면서 자본잠식이 심화됐다. 결손금은 2015년 말 기준 735억 원에서 지난해 말 804억 원으로 불어났다.


해냄개발 및 특수관계사 재무현황3

해냄주택도 자본잠식을 벗어나지 못했다. 지난해 말 기준 자본총액이 마이너스(-) 193억 원을 기록했다. 다만 전년 말 기준 마이너스(-) 1066억 원대비로는 대폭 개선됐다. 자본금 3억 원으로 설립된 해냄주택은 경기 광주에서 대림e편한세상 광주역을 시행하면서 결손금이 쌓였다.

아파트가 준공되고 입주가 진행되면서 프로젝트가 끝났지만 자본잠식은 해소되지 않았다. 다만 2015년 말 기준 1069억 원이던 결손금은 지난해 말 196억 원으로 줄었다. 막바지 정산이익이 유입되면서 결손금을 줄인 것으로 분석된다. 지난해 순이익 873억 원을 기록했다.

뒤를 이어 사일런트모먼트도 자본잠식에서 벗어나지 못했다. 사일런트모먼트는 자본금 6100만 원으로 설립됐다. 경기도 안양시에서 힐스테이트 에코 평촌을 시행하고 있다. 아파트 분양 후 현재 공사가 진행 중이지만 자본잠식이 지속되고 있다. 지난해 말 기준 자본총액은 마이너스(-) 75억 원을 기록했다. 75억 원의 결손금 발생에 따른 결과이다.

해냄기획도 상황은 마찬가지다. 지난해 말 기준 자본총액이 마이너스(-) 19억 원을 기록했다. 자본금 5000만 원으로 설립된 이 회사는 결손금이 19억 원 넘게 발생하면서 자본잠식에 빠졌다.

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