이 기사는 2018년 08월 31일 18시09분 thebell에 표출된 기사입니다

한강에셋자산운용이 강남P타워 인수자금을 충당하기 위해 보험사로부터 1900억원 규모의 대출을 받는다. 차입 주체는 강남P타워를 소유하고 있는 리츠다. 한강에셋자산운용은 최근 부동산신탁펀드를 통해 리츠의 지분을 확보해 최대주주에 오른 상태다.

31일 부동산업계에 따르면 한강에셋자산운용은 강남P타워 인수대금을 치르기 위해 1928억원 규모의 대출약정을 맺었다. 차입은 강남P타워의 소유 주체인 리츠 '코크렙양재위탁관리부동산투자회사(이하 코크랩양재)'를 통해 이뤄졌다. 대주단은 교보생명보험과 신한생명보험이다. 차입액 중 교보생명보험이 1628억원, 신한생명보험이 300억원을 부담한다. 금리는 인출일로부터 7년 동안 3.52%, 이후 3년 동안 4.2% 수준이다.

주목할 점은 이번 차입이 한강에셋자산운용이 설립한 리츠가 아닌 자산 소유자인 코크렙양재를 통해 단행됐다는 점이다. 이는 이번 강남P타워 매각이 통상적인 거래 방식과 다르기 때문이다. 통상 매입 주체는 리츠를 신규설립하고 부동산 매입 자금을 조달한다. 하지만 한강에셋자산운용은 셰어딜(share deal) 방식을 택했다. 셰어딜은 오피스를 소유한 리츠를 존속시키고 원매자가 리츠 지분을 인수하는 형태를 말한다.

한국에셋자산운용은 셰어딜 형태로 오피스 빌딩 인수에 나선 것은 세금을 절약하기 위한 의도로 풀이된다. 프라임(Prime)급 오피스 빌딩의 경우 수십억원에 달하는 취득세를 납부해야 하는데, 셰어딜에선 이 비용을 절감할 수 있다. 강남P타워의 거래금액은 3180억원 수준으로 통상적인 거래방식을 택했을 때 100억원에 육박하는 세금을 납부해야 한다.

셰어딜을 택한 한강에셋자산운용은 최근 코크렙양재의 유상증자에 참여해 최대주주에 올랐다. 코크렙양재가 최근 기존 주주 전체를 대상으로 한 유상감자와 함께 1185억원 규모의 증자를 단행했는데, 이때 부동산신탁펀드를 조성해 발행된 신주를 전부 인수했다.

이후 다음 단계로 한강에셋자산운용이 기존 대출금 상환과 유상감자재원 마련을 위해 이번 대출을 일으킨 것이라는 게 시장의 시각이다. 부동산업계 관계자는 "이번 대출은 사실상 강남P타워 인수자금을 치르기 위한 성격으로 봐야 한다"며 "신규 차입금은 기존 대출기관에 대한 차입금 상환과 기존 주주들을 대상으로 실시한 유상감자 재원으로 활용될 예정"이라고 말했다.

기존 대출기관은 삼성화재해상보험과 코리안리재보험 등으로 총 1510억원 규모다. 차입금 상환 후 남은 자금은 기존 주주들을 대상으로 단행한 유상감자 재원으로 활용된다. 기존 주주는 한국교직원공제회(34.78%)를 비롯해 대한지방행정공제회(26.09%), 과학기술인공제회(8.7%), 코리안리재보험(8.7%) 등이다.