이 기사는 2019년 05월 16일 15:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

이관근 대표가 이끄는 파인건설은 11년 전 탄생한 후 다양한 공사를 진행하며 경험을 쌓았다. 주거시설뿐 아니라 오피스빌딩, 상업시설, 물류센터 등을 성공적으로 시공하면서 실력을 배양했다.

그러다 부동산 경기가 회복세에 있었던 4년 전 설립한 계열 시행사를 활용해 자체개발사업을 본격적으로 시작했다. 분양이 일부 성공한 덕분에 시행사는 대규모 이익을 얻었지만, 파인건설에 재무적인 부담도 안겼다. 세종 현장에서의 미분양 해소가 중요해진 것으로 분석된다.

◇파인아이앤디 급성장, 파인건설 부담 증가

파인아이앤디는 2015년 탄생한 시행사다. 파인건설은 자회사 파인디앤아이를 통해 파인아이앤디를100% 지배하고 있다. 파인아이앤디는 2016년까지 매출이 0원이었다. 그러다 2017년 매출 227억원을 거뒀다. 작년에는 매출 722억원을 올리며 급성장세를 이어갔다. 영업이익과 당기순이익은 각각 186억원, 137억원으로 흑자로 돌아섰다.

실적 고공행진은 자체개발사업 덕분에 가능했다. 파인아이앤디는 '세종시 2-4생활권 어반아트리움 P1블럭'에 파인앤유퍼스트원을 선보였다. 오피스텔과 오피스, 상업시설 등을 공급하면서 분양수입이 흘러들어와 급격한 실적 개선이 이뤄졌다.

몸집도 커졌다. 작년 말 자산은 811억원으로 역대 최대를 기록했다. 작년 137억원의 당기순이익을 거두면서 결손금을 단숨에 해소했다. 작년 말 이익잉여금은 48억원이다. 자본총계가 49억원이었고, 완전자본잠식에서 벗어났다. 다만 부채비율은 1546.2%로 여전히 불안한 상태다.

△출처: 감사보고서, 기준: 별도·누적, 단위: 백만원·%

파인아이앤디의 호실적과 재무 개선은 파인건설의 지원에 힘입은 바가 컸다고 볼 수 있다. 우선 파인건설로부터 대규모 자금을 차입해 사업비로 활용했다. 작년 말 파인아이앤디의 장기차입금은 584억원이 있다. 이 중 85.2%에 해당하는 498억원이 파인건설한테 빌린 돈이다. 파인건설은 이자율 4.6%에 자금을 융통해줬고 작년 이자 22억원을 받았다.

또 파인건설은 보증을 제공했다. 파인아이앤디는 △한국투자캐피탈 △제이티(JT)저축은행 △스타파이낸셜서비시스 △효성캐피탈 △케이비(KB)저축은행과 차입 약정을 맺었고 대출약정액은 500억원이다. 이에 대해 파인건설은 대출약정액의 130%에 해당하는 650억원의 금액에 대해 연대보증을 했다.

또 해당 채무와 관련해 파인아이앤디가 대출원리금 상환 채무를 이행하기 위한 자금이 부족할 경우 돈을 대여하는 자금보충약정을 체결했다. 파인아이앤디의 잔존 대출금 채무를 중첩적, 병존적으로 인수하는 조건부 채무인수의무도 있다.

△출처: 감사보고서, 기준: 별도, 단위: 백만원·%

◇세종 현장, 작년 말 미분양 600억 규모

파인건설은 파인아이앤디가 시행하는 세종 파인앤유퍼스트원 프로젝트의 시공사이면서 자금 등의 지원을 하고 있어 밀접하게 얽혀 있다. 따라서 해당 사업이 성공할 경우 긍정적인 영향을 받지만, 원활히 마무리되지 못할 경우 당연히 악영향을 받을 수밖에 없다.

세종 파인앤유퍼스트원의 총 분양금액은 1927억원이다. 이 중 파인아이앤디는 2017년 말 기준 1105억원어치를 분양했고, 같은 해 227억원을 분양수입으로 인식했다. 이는 바로 매출이 됐다.

작년에 분양액은 1323억원으로 전년보다 조금 더 파는 데 성공했다. 하지만 미분양 규모가 603억원에 달한다. 즉 총 분양액에서 3분의 1 정도가 미분양으로 남겨진 셈이다. 작년 말 기준 분양수입 인식액 중 분양미수금도 246억원이 있다.

만약 미분양이 제대로 해소되지 못한다면 파인아이앤디의 실적과 재무에 악영향을 미칠 수 있다. 이는 그대로 파인건설에 전이될 가능성이 존재한다는 것으로 볼 수 있다. 세종 파인앤유퍼스트원의 준공은 올해 7월인 것으로 알려져 있다. 악성 미분양(준공 후 미분양)이 될 경우 파인건설의 고민이 깊어질 수 있다.

△출처: 감사보고서, 단위: 백만원