이 기사는 2020년 01월 15일 16시09분 thebell에 표출된 기사입니다

부동산 디벨로퍼인 일레븐건설이 용산공원정비구역 복합시설조성지구 일반상업용지 (이하 유엔사부지) 개발사업을 위해 7900억원의 브릿지론(Bridge Loan) 조달을 완료했다. 본 프로젝트 파이낸싱(PF) 조성은 잔금 예정일인 오는 7월께 조성될 전망이다. 예상 규모는 1조원대다.

다만 잔금일은 다가오고 있지만 아직 분양 방법은 확정하지 못하고 있다. 분양가 상한제 탓이다. 사업수지를 맞추려면 평당 6000만원 이상의 고분양가 책정이 불가피하다. 하지만 상한제가 시행되면서 사실상 고분양가 적용이 어려워졌다. 이렇다 보니 일각에선 일레븐건설이 임대 후 분양으로 사업 방향을 전환할 것이란 전망을 내놓고 있다.

◇5차 중도금 납부...7월께 잔금 예정

15일 금융권에 따르면 일레븐건설은 최근 7982억원 한도의 대출약정을 맺었다. 브릿지론은 트렌치 A 7910억원, 트렌치 B 72억원 등으로 이뤄져 있다. 해당 차입금은 브릿지론 성격으로 유엔사부지 매입 중도금을 납부하는 데 사용될 예정이다.

이번에 납부할 중도금은 5차로 마지막 중도금이다. 일레븐건설은 앞서 2018년 1월부터 2019년 7월까지 4차에 걸쳐 중도금을 납부했다. 중도금은 매 회차당 15%씩 납부했다. 해당 자금은 모두 대출을 통해 납부했다. 1차와 2차, 3차, 4차 중도금 명목으로 빌린 대출금은 6800억원이다. 해당 금액은 이번 브릿지론을 통해 상환된다.

일레븐건설은 대출을 실행하기 위해 최근 특수목적회사(SPC)인 '용산프로젝트제일차㈜'가 4차례에 걸쳐 사모사채를 발행했다. 주관은 KB증권과 메리츠종금증권이 맡았다.

일레븐건설은 2017년 7월 한국토지주택공사(LH)와 유엔사부지 매매계약을 체결했다. 당시 유엔사 부지 입찰에서 일레븐건설이 최고가를 제시해 낙찰자로 선정됐다. LH는 유엔사부지 공급예정가격을 주거 4225억 원, 상업 3504억 원 등 총 8030억 원으로 설정했는데, 일레븐건설은 무려 1조552억원을 제시했다.

일레븐건설은 유엔사부지에 지하 7층~지상 20층 아파트 5개 동 426가구와 오피스텔 2개 동 1053실, 호텔·사무실 1개 동을 건립한다는 계획이다. 이번 사업엔 땅값을 포함해 약 2조원 가량이 투입될 예정이다. 현재 토지 정화작업을 진행 중이다.

◇분양 방식 미정, 공사부터 진행키로

현재 남아 있는 절차는 건축심의다. 건축심의는 서울시청의 건축기획과 주도로 진행된다. 다만 일레븐건설은 건축심의를 통과하더라도 분양을 미루고 공사를 우선 진행한다는 방침을 세운 것으로 전해진다.

분양가 상한 탓에 원하는 수준의 분양가 산정이 어려워지면서 선분양으로 프로젝트를 진행하기 어려워졌기 때문이다. 사업수지를 맞추기 어려워졌기 때문이다. 일레븐건설이 부지 매입에 1조원 이상을 쏟아 부었는데, 이는 분양가로 평당 6000만원 이상을 고려했던 수준이다. 분양가 상한제 시행으로 이정도 수준의 분양가로 주택을 공급하기 힘들어졌다.

정부의 분양가 상한제 시행은 일레븐건설 입장에선 당혹스러운 변수다. 그도 그럴 것이 분양가 상한제의 돌파구로 여겨져 온 후분양도 적용 범위에 포함됐다. 상한제의 내용을 보면 적용 시점이 입주자 모집공고 승인 신청시다. 이렇게 되면 선분양뿐만 아니라 후분양도 통제 범위에 포함된다.

후분양은 선분양과 달리 공정률이 70~80% 선에 도달했을 때 분양이 이뤄지는 형태다. 그만큼 자체적으로 짊어져야 할 사업비 부담이 크다. 후분양의 경우 사업비에서 금융회사 대출 비중이 30~50%에서 70% 이상으로 늘어난다. 그만큼 분양가가 높게 책정될 수밖에 없는 구조다. 일레븐건설은 후분양으로도 사업을 진행하기 어려워진 셈이다.

상황이 이렇다 보니 시장 일각에선 임대 후 분양으로 사업 방식을 택할 가능성이 높다고 보고 있다. 임대 후 분양으로 프로젝트를 진행할 경우 분양가 상한제에서 자유로울 수 있다. 민간임대 특별법에 따라 분양전환 시 분양가는 사업자가 임의로 정할 수 있다.