이 기사는 2020년 03월 20일 16:52 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 홈플러스 전주 효자점 매각을 추진 중인 가운데 거래금액이 2000억원을 넘어서지 못할 것으로 보인다. 최고가는 1900억원 초반대로 NH리츠운용이 제시한 가격이다. 이는 시장의 예상치보다 낮은 수준이다. '코로나19' 영향으로 입찰이 예상과 달리 흥행에 실패한 탓으로 풀이된다. 특히 이 정도 수준의 가격으로는 이지스자산운용의 목표 수익률 달성이 쉽지 않을 전망이다.

◇최고가 1900억 초반대 머물러

20일 부동산업계에 따르면 NH리츠운용이 홈플러스 전주 효자점 매각 경쟁에서 유리한 고지를 선점한 것으로 파악된다. 앞서 진행된 입찰에서 최고가를 제시했다. NH리츠운용이 제시한 가격은 1900억원 초반대다. 최근 진행된 입찰에는 4곳의 원매자가 응찰했다. NH리츠운용을 비롯해 코람코자산신탁, 하나대체투자자산운용, 유진자산운용 등이다.

부동산업계 관계자는 "정량평가에서 NH리츠운용이 최고가를 제시하면서 우선협상자에 근접한 상태"라며 "인터뷰를 통한 정성평가를 거쳐 최종 우선협상자가 판가름 나게 된다"고 말했다. 이어 "다른 제반 조건이 비슷하기 때문에 이변이 없는 한 가격을 기준으로 우선협상자를 택할 가능성이 높다"고 덧붙였다.

이에 따라 홈플러스 전주 효자점의 '위닝프라이스'는 2000억원을 넘지 못하게 됐다. 이는 시장의 예상치를 밑도는 수준이다. 당초 시장에선 2000억원 초반대에서 가격이 결정될 것으로 봤다.

부동산업계 관계자는 "홈플러스 전주 효자점 매각이 흥행에 실패하면서 가격이 낮아진 것 같다"며 "코로나19 여파로 리테일 시장이 위축된 게 영향을 미친 것 같다"고 말했다. 전주 효자점이 매물로 나왔을 때만 하더라도 투자자들의 관심도가 높았다. 우량한 임차인과 10년 가량 남아있는 임대차 기간이 투자자들의 이목을 끌었다.

이 같은 관심이 사그라든 것은 코로나19 때문이다. 코로나19가 장기화 조짐을 보이면서 오프라인 리테일 시장이 직격탄을 맞았다. 경제활동이 위축되고 있기 때문이다. 대형 할인점을 찾는 유동인구는 크게 줄었고, 대부분 온라인으로 눈길을 돌리고 있다. 이 같은 현상이 리테일 부동산의 자산가치 하락으로 이어지고 있는 형국이다.

홈플러스 전주 효자점은 전라북도 완산구 용머리로 31(효자동1가 431-5)에 자리하고 있다. 지하 3층, 지상 6층으로 이뤄져있으며 연면적은 4만7461㎡, 대지면적은 9703㎡다. 지하 1~2층과 지상 1층에는 영업장이, 지상 2~5층에는 주차시설이 각각 위치해있다. 전주 시내에 위치한 7개의 대형마트 중 규모가 가장 크다.

◇목표 수익률 달성 '빨간불'

매각가가 기대치를 밑돌면서 이지스자산운용의 셈법이 복잡해질 전망이다. 1900억원대 가격으로는 목표 수익률 달성이 어렵기 때문이다. 앞서 이지스자산운용이 고객들에게 제시했던 목표수익률(IRR)은 연평균 6% 안팎인 것으로 전해진다.

이지스자산운용이 전주 효자점을 매입했을 때 조달 구조를 보면 우선 인수가격은 1823억원이다. 세부적으로 보면 건물이 983억원, 토지가 839억원으로 평가됐다. 당시 이지스자산운용은 공모를 통해 에쿼티 투자자를 모았다. KB국민은행과 KB증권, 한화투자증권을 통해 개인 투자자로부터 667억원을 모았다. 나머지는 담보대출과 임대보증금으로 충당했다. 대출처는 선순위인 삼성생명(829억원)과 후순위인 하나은행(252억원)으로 구분된다. 금리는 선순위 3.1%, 후순위 4.7%로 상이하다. 이외 임대보증금 규모는 135억원이다.

매입시기는 2017년 6월이다. 올해 1분기를 기준으로 보면 펀드 운용기간은 2년 9개월 가량 된다. IRR 6%를 기준으로 봤을 때 이를 충족시키기 위해선 2100억원을 넘어야 한다. 반면 최고가인 1900억원대를 기준으로 이익률을 계산하면 추정 IRR은 2%대(시세차익 기준)에 불과하다.

그렇다고 이지스자산운용이 이번에 매각을 철회하고, 코로나19가 사그라든 이후 다시 매각하는 선택을 하기도 쉽지 않다. 인수 펀드의 만기가 오는 6월까지이기 때문이다. 점포 매각 시점이 만기보다 늦춰지면 자연스레 부동산 담보대출 기간(3년)을 연장해야 한다. 이 경우 추가로 이자비용을 부담해야 하므로 목표수익률 달성이 한층 어려울 수 있다. 현재 연간 금융비용은 37억원 선이다.