이 기사는 2020년 09월 04일 16시44분 thebell에 표출된 기사입니다

글로벌 물류기업 ESR의 계열사인 켄달스퀘어자산운용(켄달스퀘어)가 추진 중인 조 단위 물류센터 리츠의 상장이 임박했다. 주관사단을 꾸리고 공모일정을 조율 중이다. 기초자산으로 편입되는 물류센터 자산만 2조2000억원에 이르는 대형 리츠인 만큼 공모액도 상당할 전망이다. 예상 공모액은 7000억원 안팎이다.

편입 예정인 물류센터는 그동안 켄달스퀘어가 직접 개발하거나 펀드를 통해 매입한 자산들이다. 리츠는 모자형으로 구조를 짰다. 자리츠가 8개의 자산을 담고, 모리츠가 자리츠의 지분을 100% 매입하는 형태다. 주목할 점은 모리츠도 별도로 4개의 물류센터의 수익증권을 기초자산에 포함한다는 점이다. 리츠에 기초자산으로 편입되는 물류센터는 12개인 셈이다.

4일 부동산업계에 따르면 켄달스퀘어는 물류센터 리츠 상장 주관사로 한국투자증권, 시티글러벌마켓증권, 모간스탠리를 선택했다. 현재 공모일정을 조율 중인 것으로 전해진다. 해당 물류센터는 국토부의 인허가 절차를 모두 마친 상태다.

물류센터 리츠는 모자(母子)형 구조로 이뤄졌다. 모자형 리츠는 모리츠를 만들고 여러 개의 자리츠를 만들어 최종적으로 부동산에 투자하는 형태다. IPO 대상이 되는 모리츠가 일종의 허브리츠 역할을 맡는다.

켄달스퀘어의 물류센터 리츠의 모리츠는 'ESR켄달스퀘어', 자리츠는 'ESR켄달스퀘어에셋1호'다. 우선 모리츠의 기초자산은 자리츠인 ESR켄달스퀘어에셋1호 지분 100%다. 이와 함께 추가로 물류센터에 투자한 펀드의 수익증권 4개도 기초자산으로 삼는다. ESR켄달스퀘어에셋1호에 편입되는 물류센터는 총 8곳이다. 실질적으로 12개의 물류센터를 기초자산으로 삼는 셈이다. 매입 예정 자산 규모는 2조2000억원에 이른다.

편입되는 물류센터는 전부 켄달스퀘어가 프로젝트금융투자회사(PFV) 형태로 개발하거나, 펀드를 통해 직접 보유 중인 곳들이다.

세부적으로 살펴보면 모리츠에 바로 편입되는 물류센터는 △이천 휠라물류센터(652억원) △이천 정안로지스 물류센터(807억원) △용인 리웨이 물류센터(761억원) △평택 리레코리아 물류센터(837억원) 등이다. 이들 물류센터의 수익증권 예정 매입가는 3508억원이다.

자리츠에 편입되는 물류센터는 △부천 판토스 물류센터(8100억원) △용인 카버코리아 물류센터(1290억원) △김해 GS리테일 물류센터(460억원) △고양 쿠팡 물류센터(4780억원) △부천 쿠팡 물류센터(1970억원) △이천 CJ대한통운 물류센터(490억원) △이천 DL코리아 물류센터(285억원) △안성 쿠팡 물류센터(1600억원) 등이다. 이중 안성 쿠팡 물류센터는 모리츠의 공모 이후 증자를 받아 매입할 예정이다. 이들 물류센터의 예정 매입 가격은 1조8975억원이다.


부동산업계 관계자는 "인가 절차 중에 편입자산 일부가 제외될 가능성이 있어 논란이 불거지면서 지체되기도 했다"며 "다행스럽게도 국토부가 문제가 되지 않을 것으로 판단하며 공모 상장이 차질없이 진행 중"이라고 말했다. 이어 "전염병 창궐로 언택트 시대가 예상보다 빨리 찾아오면서 물류센터에 대한 시장의 관심이 높은 편"이라고 덧부였다.

물류센터는 온라인 비즈니스 활성화와 함께 주목받고 있는 분야다. 특히 수도권 물류센터의 경우 온라인 쇼핑산업 등의 성장 속도에 비해 활용할 수 있는 곳이 적어 영업 전망이 밝다. 더욱이 수도권 물류개발 규제가 강화돼 개발 용지 자체가 부족하다. 국내 기업 수요가 치솟고 있는 만큼 수급불균형이 심화될 가능성이 높다.

투자자들은 물류센터 중에서도 신선식품을 취급하는 물류센터에 더 관심을 갖고 있다. 마켓컬리, 신세계, 쿠팡 등이 새벽배송에 적극 나서면서 물류센터 거점 확보 경쟁도 치열해지고 있다.

상온(Dry) 물류창고 대비 냉장 및 냉동 물류센터 공급이 부족하다 보니 자연히 임대료와 거래가격이 높아지고 있다. 이 같은 상황 탓에 물류거점을 중심으로 땅값이 상승하는 추세다. 시장 전문가들이 예상하는 연간 가치 상승률은 3~4% 선이다.

켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스는 글로벌 물류 부동산 플랫폼인 ESR의 계열사다. 최신 물류시설 개발과 운영, 투자 등을 진행하고 있다. 2014년 설립 후 부동산 개발 및 물류창고 투자에 집중했다. 이후 2016년 켄달스퀘어자산운용을 세워 자산운용업으로 영역을 확대했다.