이 기사는 2021년 05월 26일 15:32 thebell 에 표출된 기사입니다.

공유오피스 업계 후발주자 스파크플러스에 SK그룹이 전략적투자자(SI)로 참여하자 업계 1위인 패스트파이브에 대해서도 재평가가 이뤄지고 있다.

패스트파이브는 스파크플러스보다 월등한 실적을 내고 있음에도 한국거래소 기업공개(IPO) 심사 문턱을 넘지 못했다. 공유오피스가 단순 전대차사업으로 인식된 영향으로 알려졌다.

반면 이번 스파크플러스 대형 SI 유치는 민간의 시각은 정반대였다는 것을 입증한다. 패스트파이브도 IPO에 재도전할 때는 한 차원 높은 평가를 받을 것이란 관측이다.

◇SK텔레콤 스파크플러스 2대주주 등극

아주호텔앤리조트는 이달 17일 보도자료를 통해 최대주주 지위에 있던 계열사 스파크플러스 지분 34.2%(38만2888주) 가운데 20%(22만5118주) 주를 SK텔레콤에 매각했다고 밝혔다. 이로써 아주호텔앤리조트 잔여 지분율은 14.2%로 낮아졌다.


더불어 보도자료에 언급하진 않았지만 SK텔레콤은 스파크플러스 기타주주들로부터 지분 9.7%를 추가 매입했다. 덕분에 최종 지분율이 29.7%가 돼 단일주주로서는 최대주주에 등극했다. 2대주주는 스파크랩(21.1%), 3대주주는 아주호텔앤리조트(14.2%)다.

SK텔레콤이 최대주주긴 하지만 공동창업자들인 2,3대 주주 합산지분율(35.3%)보단 낮다. 이에 스파크플러스측은 경영권을 넘긴 것이 아닌 SI를 유치한 것이라고 설명했다. 이번 거래를 위해 책정된 기업가치(밸류에이션)는 2000억원이다. 더불어 스파크플러스는 미래에셋벤처투자로부터 200억원 규모 신규투자도 유치했다고 밝혔다.


다만 먼저 진출한 업계 1위 패스트파이브가 더 뛰어난 실적을 보이면서 스파크플러스는 상대적으로 사업성이 열위 한 것으로 평가받았다. 패스트파이브는 2015년 2월 포항공대 출신 선후배사이인 박지웅 패스트트랙아시아 대표와 김대일 패스트파이브 대표가 함께 세웠다.

패스트파이브는 2017년 74억원이던 매출이 2020년 607억원으로 껑충 뛰어있다. 4년 연평균 매출증가율이 109.6%다. 지난해 매출(607억원)이 스파크플러스(261억원)의 2.3배다. 특히 수익성 측면에서도 줄곧 우위에 있어왔다.


양사 모두 영업이익 흑자는 아직 실현하지 못하고 있다. 공유오피스 특유의 사업구조 탓이다. 공유오피스는 건물을 빌려 리모델링을 통해 작은 사무실로 나눈 뒤 월 사용료를 받고 사무공간을 재임대하는 사업이다. 리모델링으로 인해 감가상각비가 발생해 현금을 창출해도 회계적으론 적자가 된다.

이에 수익성 지표로 감가상각전이익(EBITDA)를 봐야 하는데 패스트파이브는 2019년 일반기업회계기준(K-GAPP)으로 EBITDA가 31억원, EBITDA마진율은 7.3%였다. 반면 스파크플러스는 EBITDA가 2019년 4억원, 2020년 8억원이다. EBITDA마진율은 2019년 3.5%, 2020년 3.2%다.

패스트파이브는 지난해 IPO를 준비하면서 의무사항인 한국채택국제회계기준(K-IFRS)를 도입해 EBITDA가 K-GAPP 기준일 때보다 크게 늘어나 있다. 2019년 EBITDA는 237억원, 2020년 350억원이다. 다만 이는 K-IFRS가 건물주에게 지불하는 임차료를 영업비용이 아닌 영업외비용으로 계상하게 한 영향이기 때문에 실제 수익성과는 괴리가 있다.

그럼에도 스파크플러스는 대형 SI를 유치하는데 성공했다. 그만큼 공유오피스 업종 전체에 대한 사업성이 높이 평가되고 있다는 의미다.

◇매출 폭증 불구 거래소 ‘전대차’ 인식…스파크플러스가 해소

업계 1위인 패스트파이브 위상도 재평가될 수밖에 없다. 특히 패스트파이브 IPO를 반려시킨 한국거래소 인식을 제고하는 계기가 될 것으로 업계는 평가했다. 패스트파이브는 지난해 7월 16일 코스닥 본부에 상장예비심사 신청을 한 바 있다.

하지만 5개월만인 같은 해 12월 16일 심사를 자진 철회했다. 심사 최종 관문인 심의위원회에서 통과될 가능성이 낮다고 판단했기 때문이다. 일부 위원들이 공유오피스를 ‘전대차’와 다를 바 없는 사업으로 해석한 영향으로 알려졌다.

패스트파이브는 공유오피스가 전대차를 넘어서는 플랫폼 서비스라는 것을 지속적으로 시장에 어필해 왔다. △자사만의 노하우로 달성한 지점별 평균 3% 미만 공실율 △이로 인한 건물주들의 지속된 입점 문의와 공격적 확장 △전대차 사업자들은 갖추지 못하는 건물주와의 우월적 계약 등이다.

패스트파이브는 고배를 마신 이후로 단기 IPO 계획은 접은 것으로 전해진다. 사업성 입증에 주력할 계획이다. 패스트파이브는 현재 27점을 운영 중인데 연내 8개점을 추가 오픈하기로 새로운 건물주들과 계약을 완료한 상태다.

특히 계약은 과거보다 파격적인 조건이다. 8개 신규지점 가운데 5개 지점이 빌딩솔루션 방식인데 전대차 사업자들의 가장 큰 리스크인 공실 비용을 해소한 사업모델이다. 공실이 발생하면 수입(임대료)은 줄어드는데 건물주에게 지불하는 비용(임차료)은 그대로다. 유동성 문제가 발생할 수 있다.


빌딩솔루션은 패스트파이브가 건물주와 임대차계약을 맺는 것이 아닌 파트너십을 맺어 공동운영하는 방식이다. 패스트파이브가 받는 임대료(매출)의 일부를 특정 비율로 건물주에게 지급한다. 공실일 때는 건물주에게 비용을 지불하지 않아도 된다. 특히 리모델링 비용도 건물주와 패스트파이브가 절반씩 공동분담 한다.

우월한 사업성(공실률 3% 미만) 덕에 가능한 계약이다. 나머지 3개 신규지점도 리모델링 비용은 건물주가 공동부담하기로 한 것으로 알려졌다. 덕분에 감가상각비 부담이 해소돼 수익성 개선이 기대되고 있다.

IB업계 관계자는 “SK그룹이 스파크플러스에 투자한 덕에 거래소의 공유오피스에 대한 인식도 개선될 것”이라며 “쿠팡을 비롯해 유니콘들이 줄줄이 미국상장을 택하고 있는 것도 거래소가 유망기업을 보는 눈을 달리해야하는 이유”이라고 말했다.

이어 “공유오피스 업종은 출점이 곧 매출 확대라 패스트파이브는 8개점 확대로 올해도 높은 성장세를 유지할 것”이라며 “특히 빌딩솔루션과 같은 우월적 조건으로 구성된 지점이 늘고 있어 수익성에도 긍정적”이라고 덧붙였다.