이 기사는 2022년 03월 16일 13:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산신탁업계는 지난해 공격적인 사업 전략을 펼친 덕에 외형과 수익을 크게 늘리는 성과를 냈다. 하지만 재무건전성은 오히려 반대 흐름을 보인 것으로 나타났다.

부동산신탁사 대다수가 영업용순자본비율(NCR)이 하락해 재무부담이 커졌다. 금융당국이 신탁사들의 책임준공확약형 신탁사업을 NCR에 반영한 탓에 위험액이 높아진 영향으로 풀이된다.

2021년 말 기준 14개 부동산신탁사의 NCR 합계는 692%로 전년 대비 158%포인트 줄었다. 해당 지표는 2019년 903%, 2020년 850% 등 2년 연속 하락세다. 영업용순자본은 8378억원 늘어나는 데 그쳤지만 총위험액은 1조9281억원까지 상승해 NCR 합계를 낮췄다. 부동산신탁사들의 위험부담이 그만큼 증가했다는 의미다.

NCR은 부동산신탁사들의 재무와 자본적정성을 파악할 수 있는 대표적인 지표다. 영업용순자본(자기자본에 비유동성 자산 등을 차감)을 총위험액(현금화가능 자산에서 예상손실액을 차감)으로 나눠 계산하며 수치가 높을수록 재무상태가 우수하다는 의미다.

NCR 하락의 원인은 2020년 금융당국이 재무건전성 제도를 강화하면서 차입형 토지신탁 외에 책임준공형 토지신탁를 위험요소에 포함했기 때문이다. 책준형 신탁이 NCR 계산식 중 분모에 해당하는 신용위험액에 추가되면서 상승 그래프가 꺽였다.

앞서 금융위원회는 책임준공의무 부담을 현실화하기 위해 부동산신탁사들의 NCR 선정 방식을 개선했다. 시공사가 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 신탁사의 재무부담이 발생할 수 있다는 이유였다.


반면 NCR을 개선한 부동산신탁사도 있었다. 교보자산신탁과 아시아신탁, KB부동산신탁, 무궁화자산신탁 등 4곳이다. 특히 교보자산신탁은 948%에서 1548%로 뛰어올라 더 부각됐다. NCR 순위도 7계단 상승한 3위에 올랐다.

영업용순자본 항목 중 순재산액(자산-부채)이 1386억원에서 3138억원으로 3배 가까이 늘어난 게 주효했다. 책준형과 차입형 토지신탁을 동시에 운영해 시장위험액이 2배 상승했지만 영업용순자본 상승분으로 이를 상쇄했다.

아시아신탁은 2017년 838%에서 517%로 내려 앉았지만 매년 상승세를 기록하고 있다. 2018년 731%로 반등한 후 2019년 970%, 2020년 1009%를 기록했다. 지난해에는 1014%를 기록해 1000%대 NCR을 유지하는 데 성공했다.

무궁화신탁의 NCR은 전년 대비 358%포인트 늘어난 600%를 기록해 반등에 성공했다. 최근 위험액에 반영되는 차입형 토지신탁 수주를 과도하게 늘린 탓에 2019년 전년 대비 절반 수준인 442%로 감소했다.

눈 여겨볼 부분은 금융그룹에 편입한 부동산신탁사들의 NCR 개선세가 두드러졌다는 점이다. 신탁업은 막대한 자금조달과 채무이행 의무 등을 동반하는 만큼 은행과 금융사와 협업하는 경우 시너지 효과를 거둘 수 있다.

교보자산신탁은 2019년 교보생명 완전 자회사로 편입됐고 체질개선을 이뤄내 실적 반등에 성공했다. 같은해 아시아신탁은 신한금융그룹에 자회사로 합류한 후 책준형 토지신탁 시장에 적극 진출해 수익성을 끌어올렸다. KB부동산신탁은 KB금융지주가 100% 지분을 보유한 자회사로 그룹내 KB자산운용에 이어 두번째로 높은 총자산순이익률(ROA)을 기록하고 있다.

이런 이유로 2019년 국제자산신탁에서 우리금융그룹 편입 후 사명을 바꾼 우리자산신탁과 2013년 하나금융그룹의 완전 자회사로 전환한 하나자산신탁도 모그룹의 시너지 효과를 활용해 NCR 개선을 노릴 것으로 관측된다.

한투부동산신탁과 대신자산신탁, 신영부동산신탁은 비교적 최근 설립된 신탁사다. 부동산신탁사는 신탁업 인가 후 2년간 리스크가 큰 차입형 토지신탁을 수주할 수 없기 때문에 높은 NCR를 기록했다. 향후 리스크가 큰 차입형 토지신탁업을 본격적으로 시작하면 2000%대에 육박하는 NCR은 다소 낮아질 전망이다.