이 기사는 2022년 04월 11일 15:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대자산운용이 공모형 해외 부동산 펀드로 투자한 오피스빌딩의 가치가 하락하면서 이 펀드를 판매한 은행과 증권사가 고객 손실 가능성에 촉각을 곤두세우고 있다. 감정평가액을 반영한 자산가치 하락액이 수익자들이 수령한 배당금 총액보다 많기 때문에 최종적으로 손실이 우려되는 상황이다.

결국 실제 매각가격이 감정평가액보다 얼마나 높게 형성되는지에 따라 고객 손실 여부가 결정될 전망이다. 이 때문에 판매사들이 현대자산운용에 구체적인 매각 계획을 요구하고 있지만 현재까지 현대자산운용은 명확한 답변을 제시하지는 못한 것으로 알려졌다.

11일 금융투자업계에 따르면 ‘현대유퍼스트부동산투자신탁25’ 판매사들은 펀드 운용사인 현대자산운용과 커뮤니케이션하면서 고객 손실 가능성을 주시하고 있다. 이 펀드는 대신증권, DB금융투자, 경남은행, 우리은행이 판매했다.

현대자산운용이 2019년 3월 설정한 이 펀드는 영국 스코틀랜드 수도 에든버러에 위치한 오피스빌딩을 매입했다. 최근 투자자산 가치가 하락하면서 현지 대출의 담보인정비율(LTV)이 상승하자 대출금 일부를 조기상환하면서 지난달 지급예정이던 6기 분배금의 지급을 유보했다.


현재 이 펀드 판매사들이 주시하고 있는 것은 현대자산운용의 자산 매각 계획이다. 6기 분배금 지급 유보 사실은 지급예정일 도래 이전에 현대자산운용의 통보로 판매사들도 수익자들에게 관련 내용을 통지한 상태다. 이 펀드의 만기(3년 6개월)는 오는 9월 도래하기 때문에 자산 매각에 남은 시간이 여유있는 수준은 아니다.

문제는 자산 매각을 추진해야 하는 시점에 자산가치가 매입 당시보다 하락한 상태라는 점이다. 판매사들이 현대자산운용에 구체적인 자산 매각 계획을 요구한 이유도 결국 매각가격에 의해 고객 손실 여부가 결정되기 때문이다. 고객 최종 수익률인 IRR 개념은 배당금 총액과 원본 손실액을 모두 고려해야 한다.

이 펀드는 영국 스코틀랜드 정부기관인 국민건강보험공단(NHS·National Health Service)이 전체 면적에 대해 2029년 6월까지 임대차계약을 맺고 있다. 이 때문에 현재까지도 임대료는 정상적으로 납입되고 있다.

이 펀드는 설정 이후 6개월마다 이익금을 분배하기로 약정돼 있으며 2019년 9월부터 매년 3월과 9월, 이번에 유보된 6기 분배금을 제외하고 지급일마다 약 11억원의 분배금을 지급해왔다. 이를 펀드 설정원본액인 약 336억원과 비교하면 2020년과 2021년 연환산 배당수익률은 각각 6.6%와 6.5%로 현대자산운용이 펀드 설정 당시 제시한 목표수익률에 부합한다. 총 5회 합산 분배금 규모는 약 55억원이다.

하지만 매각가격이 매입가격보다 낮게 책정될수록 원본 손실이 되기 때문에 현재까지 벌어들인 분배금 이익을 그만큼 상쇄하게 된다. 현대자산운용이 매입한 금액은 5517만파운드(약 784억원)다. 하지만 지난해 대주 측이 감정평가를 실시한 결과 평가액이 매입 당시보다 약 8.8%(484만파운드) 하락한 5033만파운드로 책정됐다.

동일한 환율(1421.50원)을 적용한 감정평가액 하락폭은 약 69억원이 된다. 현재까지 수령한 분배금 총액이 약 55억원으로 이보다 적기 때문에 고객으로서는 손실 가능성이 커진 셈이다. 여기에 매각비용이나 세금 등 매각절차에 소요되는 비용을 반영하면 손실폭은 더 커질 가능성도 배제할 수 없다.

다만 예상 손실액은 감정평가액을 바탕으로 산출한 결과다. 실제 매각가격은 이와 차이가 날 수 있다. 예를 들어 매각 과정에서 비딩을 붙이면 매각가격은 이보다 높게 형성될 수 있다. 판매사가 매각 가격에 민감한 이유도 실제 거래 가격이 감정평가액보다 높아질수록 비록 기존 예상 수익률보다는 적더라도 마이너스 수익률을 피할 여지가 커지기 때문이다.

현대자산운용은 현지 매각주관사를 선정하고 매수자를 물색해왔으며 현재는 우선협상대상자 선정을 완료했다는 입장이다. 자산 실사가 진행 중인 단계로 이번달까지 자산 매각을 완료할 계획이다. 하지만 현대자산운용은 판매사에 구체적인 매각가격을 아직 제시하지는 못한 것으로 알려졌다.

펀드 판매사의 한 관계자는 “운용사가 밝힌 청산 계획에 따른 고객 손실 가능성을 면밀히 주시하면서 적극적인 대응을 요청하고 있다”며 “자산 매각 진행 상황을 모니터링하면서 판매사로서 고객 피해 최소화를 위해 최선을 다할 계획”이라고 밝혔다.