이 기사는 2022년 09월 06일 16:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

용산개발사업 최전선에 서 있는 건설사 중 HDC현대산업개발을 빼놓을 수 없다. HDC현대산업개발은 어느 곳보다도 의욕적으로 미래 먹거리로 점찍은 용산개발사업에 속도를 내고 있다.

그룹 차원의 숙원 사업이다. 그만큼 큰 규모의 프로젝트를 진행 중이다. 수천억원대의 대형 공사를 주도하며 공을 들이고 있다. 그 결과에 대한 시장 관심도 그만큼 뜨겁다. 뒤따를 지 여부를 가늠해볼 수 있는 바로미터 같은 사업이기 때문이다.

◇용산철도병원, 용산역 전면 지하공원

HDC현대산업개발이 용산 인근에서 개발 중인 사업은 용산 철도병원과 용산역 전면 지하공원 개발사업 등 2건이다.

용산 철도병원 사업은 해당 부지를 지하 6층~지상 최고 33층, 총 621가구 규모의 임대주택과 상업시설과 주거시설 등 주거복합공간으로 탈바꿈하는 프로젝트다. 현재 터파기 공사를 진행 중이다.

HDC현대산업개발은 이 사업에 5280억원을 투입한다. 자체사업으로 진행하는 만큼 1066억원을 에쿼티로 출자하고 나머지 4200여억원을 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 조달했다. 사업 주체인 HDC아이파크제1호가 보유한 토지자산의 장부가액은 3230억원에 달한다.

리츠(REITs)인 HDC아이파크제1호를 통해 사업을 추진한다. 지난해 5월 국토교통부로부터 개발사업 영업인가를 받고 사업 추진에 나섰다. 민간 사업인 만큼 부동산투자회사를 설립해 부동산개발 역량과 금융기법을 결합한다는 의도가 담겼다.

이 사업에는 철도병원 부지를 공동주택과 상업시설로 개발하는 대신 철도병원 본관을 기부채납하고 시민 개방형 커뮤니티시설을 짓는 등 조건이 포함됐다. HDC현대산업개발은 철도병원 본관을 용산역사박물관으로 리모델링하고 용산구에 기부채납했다.


용산역 전면 지하공원 사업은 용산역 앞 한강로2가 421번지 일대 대지면적 1만2730㎡(4000여평)의 부지를 개발하는 공사다. 개발 방식은 완공 후 지자체에 소유권을 넘기는 대신 운영권을 보장 받는 BTO(Build-Transfer-Operate) 방식으로 추진된다. 최대 30년 운영권을 확보한 상태다.

지상에는 공원을 조성하고 지하 1~2층 공간에는 지하광장과 상업시설, 연결보도 등이 들어선다. 공원 지상부는 용산역과 용산공원을 연결하는 통로 역할을 하고 지하부는 지하철, KTX와 교통시설을 도보로 잇는 공간으로 탈바꿈할 예정이다.

HDC현대산업개발은 이 사업에서 설계와 시공, 운영을 총괄한다. 2018년 1월 용산구 사업시행자 공모를 거쳐 우선협상대상자로 선정됐다. 같은해 12월 용산구청과 용산역 전면공원 지하공간 개발사업의 사업협약을 체결했다. 사업비는 965억원이다.

이 부지는 오랜 기간 공터로 방치된 탓에 개발 필요성이 대두됐다. 당초 올해 완공을 목표로 추진됐지만 신분당선 용산역사 건립과 도시계획시설 인허가 등을 이유로 착공이 연기됐다. 용산구청은 지하·지상시설과 도로 등 도시계획시설 인가를 서울시에 요청했지만 아직까지 답변을 듣지 못한 것으로 알려졌다.

◇미래가치에 높은 평가, 본사 이전 후 개발 집중

업계에선 HDC현대산업개발은 향후 용산역 일대 개발사업에서도 우위를 점할 가능성이 높다는 평가가 나온다. 내부적으로 용산개발을 숙원 사업으로 점찍은데다 지역경제 활성화에 적지 않은 기여를 했기 때문이다.

HDC현대산업개발은 1999년 1월 현대역사를 설립해 용산민자역사를 개발해 국내 최대 규모의 쇼핑몰인 '아이파크몰'을 완공했다. 당초 집단상가로 분양했지만 소상공인과 소액 투자자들이 운영하면서 경영상 많은 어려움을 겪자 수분양자의 동의를 얻어 1600억원 규모의 리모델링을 진행했다. 이후 2017년 한차례 2000여억원을 투자해 백화점 1개 동 규모인 약 6만4000㎡ 증축하고 전면 리모델링을 추진했다.

대형 건설사 중 유일하게 본사를 용산에 본사를 두고 있는 점도 수주 가능성을 높인다. 2011년 11월 용산 아이파크몰로 본사 이전하고 용산사옥 시대를 열었다. 용산 일대 주요 개발사업을 추진하고 지역경제를 활성화하겠다는 목적이 컸다.

HDC현대산업개발은 2003년 용산에 위치한 국방부 청사를 준공했고 서울 한강르네상스 사업 중 하나인 양화대교 구조개선사업도 맡았다. 이들 사업이 국가중요시설 건설공사라는 점에서 대형 디벨로퍼로서 존재감을 드러냈다는 평가다.

업계 관계자는 "용산정비창과 시민공원 등 대규모 사업은 아직 공모일정이 나오지 않았지만 대형 건설사들은 군침을 흘리고 있다"며 "풍부한 포트폴리오를 갖추고 높은 공공기여지분을 제시한 건설사가 수주할 가능성이 높다"고 전망했다.