이 기사는 2022년 09월 06일 16:32 thebell 에 표출된 기사입니다.

최근 건설업계의 화두 중 하나는 복합개발 프로젝트다. 서울시가 최근 발표한 '용산 개발'이나 국토부가 적극 지원하기로 한 사우디아라비아 '네옴시티' 프로젝트가 대표적이다. 과거 주택 자체사업에만 머물러 있었던 디벨로퍼 사업이 신도시 기획이나 대형 복합시설 건설로까지 뻗어나가고 있다.

건설사들의 발걸음도 빨라지고 있다. 민간 개발사업이 탄력을 받고 있는 상황과 맞물려 복합개발이 향후 건설사의 핵심 신사업으로 자리잡을 조짐이기 때문이다. 이에 발맞춰 국내 주요 건설사들도 복합개발사업 경쟁력 강화를 위한 다양한 전략을 내놓고 있다.

◇'주택 개발' 넘어 '도시 개발'에 방점

복합개발사업 확대를 위한 건설사들의 적극적 행보가 눈에 띈다. 현대건설은 베트남 하남성에 친환경 스마트시티 개발을 위해 지난달 현지 비텍스코사와 공동협력 계약을 체결했다. 같은 달 롯데건설도 인천도시공사로부터 검암 플라시아 복합환승센터 개발사업을 따냈다는 소식을 전했다.

복합개발사업은 대규모 부지에 다양한 목적의 시설들을 연계 개발해 도시 전체를 변화시키는 사업이다. 일반적으로 주거, 상업, 업무, 산업, 문화관광 등 2개 이상 용도를 접목한다.

건설사들의 디벨로퍼 역량 강화의 일환으로 볼 수 있다. 주택 사업 과열 경쟁으로 시공 수익성이 떨어지고 신성장 동력 확보 필요성이 커지자 수년전부터 다수 건설사들이 개발에 적극적으로 뛰어들었다.

대형건설사들 중에선 2010년 대우건설이 처음으로 한국부동산개발협회 회원사에 이름을 올렸다. 뒤이어 포스코건설, 롯데건설, GS건설, 현대건설, 현대엔지니어링, 한화건설 등이 합류했다. 올해 4월에는 삼성물산 건설부문이 회원사로 가입하며 눈길을 끌었다.

다만 디벨로퍼 전략의 초점은 과거와 달라진 모양새다. 기존 중견건설사들은 주택 자체사업에 주력했다. 시공 이익에 더해 시행 이익 확보에 방점을 뒀던 셈이다. 하지만 최근 대형건설사들은 미래도시나 미래산업 건설을 위한 대형 복합개발사업에 주목하고 있다.

대표적으로 한화건설은 서울역 북부역세권 개발, 대전역세권 개발, 수서역세권 개발 등에 뛰어든 상태다. HDC현대산업개발 등과 컨소시엄을 이룬 잠실 스포츠 마이스 복합개발은 새로운 도시 공간을 창조하는 사업이다.

대우건설과 GS건설 등이 출사표를 내민 도심항공교통(UAM) 사업 역시 부지 확보부터 설계, 시공에 이르기까지 미래 항공산업 기반을 다지는 복합개발 사업에 해당한다.


◇국내외 개발사업 탄력…정책 지원도 활발

최근 복합개발사업 추진에 힘을 싣는 호재도 잇따르고 있다. 새 정부 출범 이후 민간 개발 사업이 탄력을 받으면서다.

서울에선 용산 개발이 최대 화두다. 용산정비창 부지 개발계획이 발표되고 유엔사 부지도 인허가를 받으면서 용산구 일대 개발사업에 속도가 붙고 있다. 종로 세운지구도 용적률 제한없는 고밀 개발이 진행될 예정이며, 장안동 동부화물터미널 부지와 성수동 삼표래미콘 공장 부지도 새로운 공간으로 재탄생될 전망이다.

지방에서도 지역 도시개발사업 다수가 추진되고 있다. 광주시는 이달 복합쇼핑몰 가이드라인을 발표할 계획이다. 국토교통부는 지난달 지방 일자리 창출을 위한 지역개발사업 11건을 선정했으며 강원 강릉시와 전북 익산시 등에서는 역세권 개발사업이 한창이다.

국내뿐만 아니라 해외 복합개발사업 수주를 위한 정책 지원도 뒷받침되고 있다. 정부는 지난달 '해외 인프라 수주 활성화 전략' 발표를 통해 금융지원을 늘리고 연구개발 사업을 신설하는 등 국내 기업의 해외 프로젝트 수주를 적극 지원하기로 결정했다.

현재 총 사업비 1조 달러 규모의 사우디아라비아 '네옴시티' 건설을 따내기 위해 주요 건설 업체들이 손을 맞잡은 상태인 것으로 알려졌다. 또 베트남, 필리핀, 인도네시아 등 동남아시아 신도시와 산업단지 건설 등을 위해 한국토지주택공사(LH) 등이 민간 기업과의 협력 사업을 늘리고 있다.

결국 국내외 복합개발사업과 수주역량이 향후 건설사들의 신사업 실적이 키가 된 셈이다. 복합개발사업의 경우 적게는 수천억원에서 많게는 수조원가량 사업비가 투입된다. 그만큼 사업이 성공할 경우 마진도 큰 편이다.


◇자체 역량 강화…디벨로퍼·자산운용사와 '맞손'

복합개발사업 경쟁력 강화를 위한 건설사들의 전략도 각양각색이다. 자체 역량을 키우기 위해 사내 팀을 만들고 인력을 강화하는 곳들이 있는 반면 디벨로퍼나 공간콘텐츠업체, 자산운용사와 협력 모델을 구축한 곳들도 보인다.

복합개발사업 추진을 위해 건설사들에게 요구되는 역량이 전보다 더 복잡해진 상황과 맞물려 있다. 기존에 주를 이뤘던 주택 개발사업은 토지매입, 금융조달, 분양 및 운영관리 등 역량만 필요했다. 반면 대규모 복합시설을 짓고 새로운 도시를 만들기 위해선 보다 철저한 리스크 관리 및 도시 계획, 공간 디자인에 대한 이해가 필수적이다.

한화건설은 지난 6월 공간 솔루션 개발업체 글로우서울과 전략적 업무협약을 체결했다. 트렌드에 발맞춰 복합공간의 기획부터 브랜딩, 콘텐츠 개발, 운영관리 등 사업 전반적인 노하우를 익히겠다는 목표다.

DL이앤씨는 마스턴투자운용, 마스턴디아이와 함께 협력하기로 했다. 마스턴투자운용은 국내 대표 부동산 자산운용사다. 앞으로 주택, 오피스, 데이터센터 등 다양한 분야의 디벨로퍼 사업을 발굴한다는 계획이다.

오래전부터 디벨로퍼로서 입지를 다져온 HDC현대산업개발은 계열 자산운용사인 HDC자산운용을 통해 개발사업장을 함께 운용하고 있다. 건축, 도시공학, 부동산 등 관련 학과 대학생들을 대상으로 디벨로퍼 프로그램을 진행하는 등 인력양성에도 나섰다.