이 기사는 2022년 09월 27일 10:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 여의도 국제금융센터(IFC) 거래가 수포로 돌아가면서 매도자인 브룩필드자산운용(이하 브룩필드)의 고민이 커지고 있다. 투자금 회수(엑시트)를 위해서는 재매각에 나서야 하는데 이전보다 어려운 환경이 앞에 놓여 있기 때문이다. 일각에서는 브룩필드의 IFC 보유가 장기화될 수 있다는 분석도 제기된다.

27일 투자업계에 따르면 브룩필드는 지난 주말 미래에셋자산운용(이하 미래에셋)에 IFC 거래 결렬을 최종적으로 통보했다. 미래에셋자산운용은 2000억원의 이행보증금을 반환받기 위해 싱가포르국제중재센터(SIAC)에 제소했다.

IFC 매각이 무산되면서 브룩필드가 6년만에 추진한 엑시트는 무위로 돌아가게 됐다. 앞서 브룩필드는 2016년 IFC를 2조5500억원에 인수했다. 지분(Equity) 9500억원, 대출(Loan) 1조6000억원으로 투자 재원을 마련했다. 브룩필드가 IFC 매각을 추진한 건 올 하반기 펀드 만기가 다가왔기 때문이다. 하지만 거래가 결렬되면서 펀드 만기 연장이 불가피하다.

부동산투자업계에서는 브룩필드의 재매각이 만만치 않을 것이란 전망이 나온다. 우선 미래에셋과의 분쟁이 당면과제가 됐다. 미래에셋은 2020년 중국 안방보험과 미국 호텔 15개 거래에 관해 국제 소송을 진행했다. 같은해 11월 1심에서 승소 판정을 받았다.

국제 소송과 중재를 단순 비교하기는 어렵지만 브룩필드와 미래에셋의 국제중재 역시 최종 결론까지 시간이 필요하다. 분쟁이 한창 벌어지고 있는 상황에서 IFC에 관심이 있더라도 원매자가 선뜻 나서기 어렵다는 분석이다.

또 IFC 거래에 큰 영향을 미친 금리 인상도 변수로 지목된다. 미 연방준비제도(Fed)는 최근 기준금리를 0.75%포인트 올리는 자이언트스텝을 3연속 밟았다. 글로벌 투자은행(IB) 골드만삭스는 올 연말까지 미국 기준금리가 4.25%에 달할 것이라는 전망을 내놨다.

이 경우 한국은행도 국내 경제 충격을 최소화하기 위해 기준금리를 비슷한 수준으로 유지할 수밖에 없다는 게 중론이다. IFC 인수하려는 국내 투자자 입장에서는 미래에셋보다 자금 조달에 더 큰어려움을 겪을 수 있다. 브룩필드가 매각가 4조원 대를 고수할 경우 지분(Equity) 투자자의 역마진 구조는 더 심화된다.


IFC 토지임차 기간도 거론된다. IFC 토지 소유권자는 서울시다. 브룩필드는 IFC 건물에 대해서는 소유권을, 토지는 장기 임차권을 보유하고 있다. 이는 IFC 건립 추진 초기에 형성된 구조다.

서울시는 2002년부터 서울을 동북아금융중심지로 도약시킬 목표로 옛 중소기업전시장 터에 IFC를 조성하는 방안을 추진했다. AIG를 우군으로 구한 뒤 2004년 토지임대 구조로 기본합의서를 맺어 현재의 소유·운영 구조가 만들어졌다. 서울시가 보장한 토지 임대기간은 50년에 추가 49년을 더해 총 99년이며 임차기간이 만료되면 기부체납을 받는 것으로 알려져있다.

브룩필드가 작년 11월경 이스트딜시큐어드(Eastdil Secured)를 매각주관사로 선정했을 때만 해도 토지임차 기간이 장기간 남아있는 만큼 매각에 별다른 변수가 되지 못할 것이란 전망이 우세했다. 하지만 매각이 지연될수록 임차기간이 줄어든다는 점에서 인수자가 가격 하향을 위해 공략할 포인트가 될 수 있다.

여의도권역(YBD)에 경쟁 건물이 준공을 앞두고 있다는 점도 부담이다. 사립학교교직원연금공단(사학연금)이 여의도에 짓는 TP타워는 내년 말 준공될 예정이다. 사학연금은 최근 임차의향서를 받았는데 신한금융투자 등 다수의 금융사와 회계법인 등이 지원했다. 임대가능면적의 150%에 달하는 의향서가 접수됐다.

재매각에 시일이 소요될 경우 차환(리파이낸싱) 문제도 언급된다. 브룩필드는 2019년 IFC 차환을 추진해 자본재조정(리캡)을 했다. 당시 KB국민은행 주선으로 2조3000억원 규모로 진행했다. 2024년 만기 일시 상환 조건이다. 그 시점에 차환이 필요해진다면 2019년보다 높은 이자율에 진행될 가능성을 배제할 수 없다.