이 기사는 2022년 11월 07일 13시29분 thebell에 표출된 기사입니다

스틱얼터너티브자산운용(이하 스틱얼터너티브운용)이 경기도 화성시에 위치한 저온 물류창고 개발사업에 나선다. 총 사업비만 2500억원에 달하는 대형 프로젝트다. 스틱얼터너티브운용은 에쿼티 비중을 높여 대출 부담을 줄이는 전략을 택했다. 최근 금리가 상승하면서 프로젝트 파이낸싱(PF)에 의존하는 물류창고 프로젝트가 난항을 겪고 있는데 따른 선택이다.

7일 IB업계에 따르면 스틱얼터너티브운용이 화성시 양감면 일대 물류센터 개발부지를 확보했다. 개발을 진행 중이던 프로젝트금융투자회사(PFV)를 인수하는 방법을 택했다. 셰어딜로 PFV의 지분을 가져온 것이다. 매도자는 화성양감물류PFV다. 이번 거래대상은 보통주 94.5%다. 나머지는 자산관리회사와 자금관리회사가 우선주로 들고 있다. 다만 우선주엔 의결권이 없다보니 사실상 100%를 인수한 것이나 다름없다.

해당 부지는 화성양감물류PFV가 매입한 이후 소유권을 보유한 상태였다. 더불어 물류센터 개발 관련 인허가까지 마쳤다. 스틱얼터너티브운용 입장에서는 별도의 복잡한 인허가 절차 없이 곧바로 물류센터 개발이 가능한 셈이다.

스틱얼터너티브운용은 이번 물류센터를 위해 외국계 기관을 앵커로 프로젝트 펀드를 결성했다. 토지매입비를 비롯한 총 사업비는 2500억원 정도다. 여기서 대출은 에쿼티 대비 30% 내외 정도에 해당한다. 500억원 선이다. 대출 비중이 그리 크지 않은 수준이다.

IB업계 관계자는 "시기에 따라 다르지만 통상 공격적으로 투자할 때 LTC 비율은 85%~90% 정도"라며 "최근에는 80%도 부담스러운 면이 있어서 75% 수준으로 기준을 잡고 그 밑으로는 보수적이라고 보는 편"이라고 말했다.

해당 물류센터 개발사업지는 화성시 양감면 사창리 647-4번지 일원이다. 지난 2월 건축허가를 받은 상태다. 건축허가 기준 물류센터는 지하 5층~지상 2층 규모다. 연면적 11만5205.83m²의 복합물류센터다. 상온 74%, 저온 26% 비율이다. 개발 사업 공사기간은 24개월로 예상된다.

스틱얼터너티브운용 이번 거래가 종결되면 곧바로 개발에 착수한다는 계획이다. 착공은 오는 2월로 예정됐다. 준공시기는 오는 2024년 12월께다. 임차인 확보 후 운영 안정화가 되면 시기적절하게 물류센터 매각을 통해 투자금을 회수할 예정이다.

스틱얼터너티브운용은 지리적 위치를 고려할 때 충분히 경쟁력이 있다고 보고 있다. 수도권 물류센터의 경우 2018년부터 공급우려가 있었다. 그럼에도 수요가 지속적으로 성장하면서 물류센터에 대한 니즈도 같이 확대되고 있다. 이에 공실률을 보더라도 서부권역을 제외하면 전반적으로 통제 가능한 수준을 유지하고 있다.

화성시 물류센터의 경우 물동량이 많은 남부권이다. 그럼에도 2%대의 낮은 공실률이 유지되고 있다. 남부권은 수원, 오산, 의왕, 서용인, 서안성, 동평택, 동화성 등이다. 더욱이 오는 2024년부터는 공급자 우위의 시장으로 진입할 것으로 전망되고 있다. 화성물류센터가 준공되는 시기로, 이때부터 임대료 상승이 이어질 것으로 점쳐지고 있다.