이 기사는 2023년 06월 27일 16:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

ESR켄달스퀘어리츠는 상장리츠 최초로 자산의 매입·매각·재투자를 성사시켰다. 꾸준히 우량 자산을 편입해 리츠를 대형화하는 동시에 비교적 캡레이트가 낮은 자산을 매각하는 전략을 취하고 있다. 시장 내 다수 물류센터 거래가 중단된 상황이지만 포트폴리오 리밸런싱이 수월하게 진행되고 있는 셈이다.

업계 선두기업으로서 전문성이 바탕이 됐다는 평가다. 먼저 켄달스퀘어그룹 내 물류 전반에 대한 프로세스가 갖춰져 있어 자산가치가 적정 수준을 유지하고 있다. 또 자산 매입매각 시 회사의 신뢰성과 협상 경쟁력을 적극 활용할 수 있는 점도 뒷받침되고 있다. 이를 바탕으로 스폰서 자산 외 제3자 자산으로 투자 영역을 확대해 나간다는 목표다.

◇물류 개발~운용 밸류체인 확보, 자산가치 하락 '걱정 없다'

ESR켄달스퀘어리츠는 올해 상반기 자산의 매각과 재투자를 모두 마무리 지었다. 매각한 자산은 이천1물류센터, 추가로 매입한 자산은 이천7물류센터다. 상장리츠 최초로 수백억원대 단일자산 매각 및 매입-매각-재투자 역량을 증명한 사례로 남았다.

물류센터 투자에 대한 우려가 번지고 있는 상황과 상반된다. 최근 부동산 업계 내에선 물류센터 개발 및 선매입 거래 등이 불발되는 사례가 속출하고 있다. 공사비가 급등한 데다 금리까지 오르며 자금 조달이 어려워진 탓이다. 공급 과잉 여파도 크다.

시장이 급성장 시기를 거친 뒤 약화하면서 물류센터도 자산별 옥석 가리기가 심화되고 있다는 평가다. 이 가운데 ESR켄달스퀘어리츠는 우량 자산 위주로 포트폴리오를 꾸려 놓았다. 여기에 포트폴리오를 강화하는 방향의 리밸런싱도 꾸준히 추진하고 있다.

물류자산 관련 밸류체인을 구축해 놓은 점이 바탕이 됐다는 분석이다. ESR켄달스퀘어는 국내 최대 물류 부동산 개발 및 운영사다. 그룹 내 켄달스퀘어자산운용, 켄달스퀘어리츠운용이 함께하고 있다. ESR켄달스퀘어리츠의 자산관리회사(AMC)가 켄달스퀘어리츠운용이다.

입지선정, 부지확보, 설계, 금융, 공사감리, 운영 및 자산관리 등 전 단계에서 전문가들이 힘을 모으고 있다. 국내외 투자사 및 임차인 등 고객사 네트워크도 갖춰 놓은 상태다. 이 같은 강점으로 인해 양질의 물류센터 개발 및 운영이 가능하다.

ESR켄달스퀘어리츠의 경우엔 임대율도 100%를 유지하고 있는 상태다. 임대차를 맡는 리싱(Leasing)팀이 32개사가 넘는 임차인 풀을 보유 중이다. 자산관리(PM)팀도 건물 하자 발생 시 즉각적인 대응에 나서고 있다. 우량 자산인데다 공실 관리도 잘 되기 때문에 자산가치 하락 우려가 적다.


◇업계 1위 전문성·신뢰도, 제3자 자산 선점 기회 확대

양질의 자산을 보유하고 있는 점 외에 ESR켄달스퀘어가 국내 최대 물류 개발회사인 점 자체도 자산 매입매각에서 우위 지위를 갖게 하는 요인이다. 시장이 어려운 가운데 오히려 업계 선두업체로서 다수 기회를 선점하고 있다는 의미다.

자산 매입 시 가격 경쟁력을 확보할 수 있는 사례가 대표적이다. 자산은 우량하지만 투자 회수가 어려웠던 물건의 가격을 매도자와 협의를 통해 하향 조정하는 식이다. 매도자는 안전하게 엑시트하고 ESR켄달스퀘어리츠운용은 싼 가격에 자산을 매입할 수 있다.

이번에 선매입 방식으로 편입 완료한 이천7물류센터도 과거 계약 당시보다 떨어진 가격에 클로징했다. 지난해 선매입 계약 당시 자산가격은 1300억원이었는데 이보다 30억원 깎은 1270억원에 도장을 찍었다. 연내 취득할 예정인 이천6물류센터도 80억원 정도 금액이 조정될 전망이다.

시장 내 선도적인 지위를 바탕으로 스폰서 자산을 넘어 제3자 자산으로 편입 대상을 더욱 확대한다는 목표다. 타 상장리츠와 대비되는 강점이라는 설명이다. 통상 스폰서 리츠는 그룹 자산만을 유동화하고 다른 물건 매입 경쟁력은 낮은 편이다.

ESR켄달스퀘어리츠는 연내 편입 예정인 이천6물류센터를 포함해 18개 자산을 갖고 있다. 이 중 스폰서인 ESR켄달스퀘어의 자산은 7개, 제3자 자산은 11개다. 운용자산 규모(AUM)는 2조3000억원 수준이다.

포트폴리오가 꾸준히 성장하고 있는 만큼 배당여력도 점차 증대되고 있다. ESR켄달스퀘어리츠의 2021년 연 배당금은 주당 268원이었다. 지난해에는 주당 270원으로 올랐고, 올해는 주당 272원으로 상승할 전망이다. 내년 목표 연 배당금은 주당 274원으로 잡았다.