이 기사는 2023년 10월 23일 14:27 THE CFO에 표출된 기사입니다.

대한지방행정공제회(이하 행정공제회)는 국내 공제회 가운데서도 대체투자 비중이 높은 축에 속한다. 최근 대체투자 비중은 전체 운용자산의 80%에 육박한다. 대체투자 수익률이 전체 운용 성과에 미치는 영향이 상당한데 최근 하락세를 보이고 있다.

최근 LA, 뉴욕, 유럽 등 국내 기관투자자(LP)들이 전통적으로 선호하던 지역의 공실률이 높아진 탓이다. 돌파구를 마련하기 위해 인구 유입이 늘어나고 있는 북미 지역의 '레드 스테이트(Red State)' 등의 부동산 위주로 투자 대상을 확대하는 방안도 시장에서 거론되고 있다.

◇대체투자 비중 80% 육박


행정공제회의 운영 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 단연 대체투자다. 작년말 기준으로 행정공제회는 총 21조954억원의 자산을 운용했다. 이 중 대체투자 규모는 16조4481억원으로 78%의 비중을 차지한다. 올해도 이 비중은 비슷한 수준으로 알려졌다.

행정공제회 역시 국내 공제회의 '급여율 이상의 수익률 확보'라는 특성 탓에 대체투자 비중이 높다. 행정공제회는 지난 7월 장기 저축 퇴직급여율을 기존 연 복리 4.69%에서 4.87%로 18bp 올렸다.

최근 금리 인상에 따른 조치로 해석된다. 다만 이로 인한 사업운용 비용 증가는 피할 수 없을 것으로 보인다. 행정공제회 입장에서는 수익률을 획기적으로 늘릴 수 있는 방법을 찾을 필요가 있다.

행정공제회는 판교 개발 프로젝트 성과 덕분에 2017년 이후 운용수익률이 대체로 개선된 모습을 보여왔다. 운용성과가 퇴직급여율 등 조달비용을 상당 폭 상회하면서 최근 3개년(2020~2022년) 평균 총자산순이익률(ROA)이 2.5%에 이른다. 2021년 수익률은 10.9%에 달했다.

다만 작년에는 3.8%로 감소했다. 글로벌 경기침체 가능성이 높아지는 가운데, 부동산 및 인프라 등 대체투자 비중이 운용자산의 70% 이상으로 증가한 점, 금리 상승에 따른 퇴직급여율 상승 등으로 조달비용이 증가하고 있는 점 등이 복합적으로 작용한 탓이다.

◇국내외 통틀어 대체투자 자산 '90건' 보유


대체투자 포트폴리오를 다변화하는 방향으로 돌파구를 마련하고자 한다. '대체투자자산 공정가치 평가 및 평가검증 용역 제안요청서'에 따르면 행정공제회는 2021년말 기준으로 국내외를 통틀어 총 90건의 대체투자 자산을 보유한 것으로 파악된다.

해외의 경우 대부분 북미·유럽 등 선진국 지역인 것으로 알려졌다. 최근 공실률이 높아지고 있는 지역에서 공실률이 낮고 성장 가능성이 높은 지역을 중심으로 투자 영역을 확대하는 방안도 시장에서 거론되고 있다.

투자 지역을 기존의 LA, 뉴욕 등에서 시애틀이나 플로리다의 마이애미 등으로 확대하는 방안이 유력하다. 실례로 미국 주요 도시 가운데 플로리다주에 위치한 마이매미 아파트 임대료가 10월 중에 가장 큰 폭으로 올랐다. 마이애미 지역의 아파트 임대료는 전년 동기 대비 36%, 시애틀은 32% 증가했다.

북미 지역의 경우 공화당 지지성향이 강한 '레드 스테이트(Red State)' 위주로 검토 중이다. 뉴욕, LA 등 민주당 지지성향이 강한 '블루 스테이트(Blue State)'는 세금이 비싸다는 점을 고려한 것으로 풀이된다.

실제로 아메리칸 엔터프라이즈 연구소에 따르면 2020년 4월부터 2021년 6월 사이에 인구가 가장 많이 늘어난 미국 10개 주(마이애미, 시애틀, 플로리다, 텍사스, 테네시, 네바다 등)의 개인 소득세 최고 세율은 평균 3.8%에 불과하다. 반면 인구가 가장 많이 빠져나간 뉴욕, LA 등을 포함한 10개 주는 평균 세율이 8.0%에 달한다.

행정공제회 관계자는 "부동산 관련 대체투자가 전체적으로 하향세인 것은 맞지만 그 안에서도 옥석 가리기가 진행 중"이라며 "북미 지역의 경우 레드 스테이트로 최근 인구 이동이 늘어나면서 부동산 가치도 올라가는 추세인데, 특히 이들 지역의 신규 건물 등은 투자 메리트가 상당히 높다"고 말했다.