이 기사는 2023년 10월 27일 09시40분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사(이하 이지스밸류리츠)가 회사채 발행을 준비 중이다. 오는 11월 공모채 발행을 위해 관련 절차를 밟고 있는 것으로 알려졌다. 이지스밸류리츠가 공모채를 찍는 건 이번이 처음이다.

최근 주가 하락세로 인해 공모채로 선회하는 상장 리츠가 늘어나고 있다. 이지스자산운용이 관리하는 이지스레지던스리츠도 앞서 6월 공모채 발행을 마쳤다. 안정적으로 리파이낸싱을 마무리하고자 전략 선회를 택한 것으로 풀이된다.

◇발행 채비 '가시화'…ICR 등급 받은 후 공모채 추진

27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스밸류리츠가 오는 11월 중하순을 목표로 회사채 초도 발행을 추진하고 있다. 만기구조는 1년물이 유력하고 예상 모집액은 300억원이다.

추후 신용평가사에 회사채(SB)등급 평가를 의뢰한 후 크레딧을 받을 것으로 보인다. 한국신용평가와 한국기업평가는 앞선 9월 ICR 평가에서 'A-, 안정적'을 부여했다. 즉 ICR 등급을 획득한 후 공모채 발행을 추진해 온 것으로 풀이된다.

2019년 7월 설립된 이지스밸류리츠는 2020년 상장했다. 코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사가 13.7%의 지분을 보유하고 있고 이지스자산운용이 위탁관리를 하고 있다.

상장리츠는 지난해 급격한 금리 인상을 계기로 주가 하락세가 뚜렷해지면서 유상증자 대신 회사채를 택하는 경우가 늘어나고 있다. 일례로 SK리츠는 지난 9월 유상증자를 위해 청약을 받았지만 최종 청약률은 80%에 그쳤다.

신용평가 후 회사채 발행에 나선 선례도 있다. 이지스자산운용이 관리 중인 또 다른 리츠, 이지스레지던스리츠도 ICR 등급을 받은 후 즉각적인 조달을 마쳤다. 해외 부동산 매입 과정에서 빌린 자금 만기가 도래하자 차환 목적으로 공모채를 발행했다.

◇우수한 보유자산 '강점'…차환 위한 조달 선회

이지스밸류리츠가 부채자본시장(DCM)을 찾은 배경으로는 역시 리파이낸싱이 꼽힌다. 유상증자, 메자닌 등의 조달 수단이 주가 하락의 여파로 쉽지 않은 상황이어서다.

상장리츠 상위 10개 종목으로 구성된 KRX리츠 TOP10 지수는 연일 하락세를 이어가고 있다. 지난해 10월 말 레고랜드 채무불이행 사태로 인해 760포인트 수준을 기록한 바 있다. 이후 올해 부동산 투자 심리 악화가 겹치며 전일(26일) 종가 기준 734포인트로 확인됐다.

IB업계 관계자는 "상장리츠가 주식자본시장(ECM)에서의 유상증자와 메자닌 발행을 선호하는 편이었으나 주가 하락세로 인해 조달이 어려운 상황"이라며 "부채자본시장으로 선회하는 상장리츠가 앞으로도 늘어날 것이라 본다"고 밝혔다.
업계서는 이지스밸류리츠가 우수한 보유자산이 강점이라고 짚었다. 5월 말 기준 부동산 장부가액이 5182억원에 달했다. 태평로빌딩, 트윈트리타워, 이수화학 반포사옥, 이천YM물류센터 등을 보유하고 있다.

대형 오피스 자산 위주의 구성, 비교적 높은 서울 소재 자산 비중 등으로 우수한 수준의 자산이라는 평을 받는다. 게다가 낮은 공실률과 임차인 신용도가 등도 강점으로 꼽힌다.


다만 차입금의존도와 부채비율이 높아 재무구조가 미흡하단 지적도 나온다. 올 2월 연결 기준 차입금 의존도가 약 39.8%였으며, 부채비율은 68.9%에 달했다. 이후 7월 유상증자를 진행한 후 이를 반영한 차입금의존도는 65%, 부채비율은 189%로 분석된다.

이에 한국신용평가는 "전반적인 수익구조와 현금흐름 안정성이 우수한 수준"이라며 "부채비율과 차입금의존도 등 재무구조가 미흡한 만큼 추가 조달을 통한 차입금 상환 계획, 부동산 경기에 따른 자산가치 변동성 등을 모니터링할 것"이라고 밝혔다.