이 기사는 2024년 02월 06일 15:18 thebell 에 표출된 기사입니다.

이복현 금융감독원장이 주도하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사업장 조기 정상화가 서민주거복지 실현에도 긍정적 영향을 줄 것이란 기대감이 나온다. 사업장 정리 과정에서 부동산 시장 안정화를 꾀할 수 있다는 전망이다. 경·공매 등 자연스럽게 지가 하락이 이뤄지는만큼 향후 사업이 재추진될 경우 분양가 인하가 가능할 것이란 설명이다.

자연스럽게 서민들의 내집마련 부담도 일부 완화될 것으로 전망된다. 또 사업을 재개해 도미노 공급 지연 우려를 해소하고 동시에 부동산 시장 거품을 일부 낮추는 일석이조 효과를 거둘 수 있을 것으로 예상된다.

다만 일각에선 새로운 형태의 부동산 경기 부양책으로 변질될 우려가 있다는 지적이 나왔다. 최근 가계대출 증가세가 다시 상승세로 돌아선 가운데 새로운 형태의 투자 수요가 몰릴 수 있다는 것이다. 이 원장은 이에 대해 부동산 부양책이 아니라는 점을 분명히 했다. 시장 안정화 정책의 부수 효과로 서민 주거안정을 꾀하는 형태라고 말했다.

◇부실 사업장 정리의 또 다른 효과 서민 주거복지

금감원의 발빠른 시장 개입은 결과적으로 부동산 시장 안정화와 서민 주거복지로 이어질 것으로 보인다. 사업성이 악화된 브릿지론 단계의 PF 사업장을 신속히 구조조정할 경우 결과적으로 분양가 인하효과를 거둘 수 있기 때문이다.

현재 국내 신규 분양 시장은 ‘3고 현상’과 글로벌 분쟁 여파로 원가가 크게 오른 상황이다. HUG 수도권 아파트 분양가격(㎡)은 2022년 12월 643만원에서 2023년 12월 738만원으로 상승했다. 건설기술연구원의 건설공사비지수(주거용 건물)에 따르면 최근 공사원가는 24% 상승했다. 기준금리 인상에 따라 금융비용은 60% 상승했다.

분양가 상승 요인은 여기서 그치지 않는다. 시행사는 시공원가 상승으로 분양가를 높일 수 밖에 없다. 그러나 부동산 시장 침체로 미분양 우려가 커지면서 계속해 사업을 지연하는 사태가 빚어지고 있다. 또 금융비용 등 추가 지출이 생기면서 막상 사업을 하려면 기존보다 더 분양가를 높여야 한다. 결과적으로 계속해 사업이 지연되면서 공급에도 차질이 빚어지고 있다.


이러한 원가 상승으로 인한 고분양가 논란과 공급 축소 등은 이번 부실 사업장 조기 정상화 과정에서 일부 해소될 수 있을 것으로 기대된다. 인플레이션에 따른 인건비 상승과 기준금리 인상에 따른 금융비용 증가는 정부와 금융 당국에서 개입할 수 없다. 그러나 금감원이 추진하는 부실 사업장 조기 경·공매를 통해 지가를 낮추면 최종적으로 분양가가 낮아질 것으로 전망된다.

이 원장은 “일부 건설업계 중심으로 구조조정 재구조화 고통을 수반하니까 원가 부담을 줄여달란 요구가 있기도 한데, 그러나 결국 시장논리대로 해결할 수 밖에 없다”며 “시장에서 인건비와 자재비 등이 올랐는데 정부가 나서 보조금 형태로 이슈를 해소해 줄 수 없다”고 밝혔다.

실제 부실 사업장 정리를 통해 토지가를 낮출 수는 있다. 대주단과 협의해 부실 사업장을 경공매할 경우 새로운 시행사의 낙찰가율은 60% 정도가 될 것으로 예상된다. 이는 2023년 하반기 PF 브릿지론 낙찰가율 50~70%의 중간값 반영한 결과다. 토지값을 낮추면 새로운 사업자 입장에선 원가가 낮아지면서 분양가를 낮출 수 있다.

금감원의 계산에 따르면 이러한 방식으로 부동산 PF 사업장을 정상화 할 경우 새로운 사업장에선 기존 대비 낮은 가격으로 분양이 가능하다. 기존 사업장의 사업자와 대주단을 그대로 유지해 분양할 경우 114였던 분양가가 구조조정을 거친 후에는 98로 낮아진다.

결과적으로 기존에 사업성 결여로 분양을 미루고 다시 또 고분양가를 책정할 수 밖에 없었던 사업장이 사업자 교체를 통해 새롭게 시장에 제대로 부동산을 공급할 수 있게 된다. 신속한 구조조정은 국민 주거안정 뿐만 아니라 가계부채 감소와 소비여력 확대로 거시경제 활력에도 도움이 되는 이유다.

이 원장은 “랜드마크 부동산이 잘 개발하면 SOC적으로 가치도 있다”며 “개발이 잘 되려면 지금 묶여 있는 자금이 잘 빠져나가야 한다”고 말했다.

◇철저한 관리로 가계대출 등 부작용 우려 막는다

금감원이 전망한 긍정 효과에도 불구하고 일각에선 이러한 부실 사업장 조기 정상화가 또 다른 형태 부동산 부양책으로 변질될 수 있단 우려가 나온다. 더불어 부동산 상승세와 맞물려 가계부채 증가세 문제로 확대될 수 있다는 전망이다. 최근 가계부채가 다시 증가세로 돌아서면서 우려도 커진다.

실제 올해 1월 말 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 시중은행의 가계대출 잔액은 695조3140억원으로 집계됐다. 전월 말(692조4090억원) 대비 2조9050억원 늘었다. 이 기간 가계대출에서 가장 큰 비중을 차지하는 주택담보대출은 529조8920억원에서 534조3250억원으로 4조4330억원 확대됐다.

지난해 한풀 꺾였던 가계대출이 올해 초 다시 증가세를 보인 것이 특징이다. 세부적으로 지난해 1월 말 688조6480억원에서 4월 677조4690억원까지 감소했던 5대 은행 가계대출은 5월 말(677조6120억원)을 기점으로 증가세에 접어들었다. 이후 지난달까지 9개월 동안 18조원 가까이 늘었다.

시장에선 최근 도입된 ‘대출 갈아타기’ 서비스가 촉발한 은행권 금리 경쟁이 가계대출 급증으로 이어지고 있다. 지난해 5월 신용대출을 바탕으로 처음 출시된 갈아타기 서비스가 지난 1월 주담대와 전세대출로까지 범위가 넓어지면서다. 총부채원리금상환비율(DSR) 등 강력한 규제로 가계대출을 죄겠다던 금융 당국의 정책 의도가 무색해진 모습이다.

이에 대해 이 원장은 “부동산을 부양하는 방식으로 경제성장을 유도하는 정책은 앞으로 어느 정부던 힘들다”며 “우리는 부동산 부양을 전혀 안 한다는 것을 다시 한번 말씀 드린다”고 밝혔다.

그는 이어 “최근 대출 증가세를 보면 주담대 전환 플랫폼 등장으로 조건이 바뀌면서 경쟁이 촉진되는 과정에서 나타난 현상”이라며 “주담대가 부동산 취득 보다는 생활자금 목적 대출이 많았다”고 말했다.

이 원장은 “제일 주목할 것은 본격적인 금리 인하기에 가계대출 증가율이고, 부동산의 과도한 상승세 등과 비교해 봐야할 문제”라며 “급격히 대출이 늘어나지 않는 것을 목표로 흐름을 관리하고 있다”고 설명했다.