이 기사는 2024년 04월 02일 14:52 thebell 에 표출된 기사입니다.

올해 랜드마크 딜로 꼽히는 강남 '더에셋' 매각이 본격적으로 속도를 낼 전망이다. 시장에서 거론되는 몸값은 1조원을 넘어선다. 강남권역(GBD) 중에서도 상징성이 있는 위치에 자리하고 있는 터라 마케팅이 본격화되기 이전부터 잠재 원매자들의 구애가 이어지고 있는 것으로 전해진다. 더에셋 빌딩은 옛 삼성물산 서초사옥이다.

2일 금융투자업계에 따르면 코람코자산신탁은 더에셋 매각 주관사로 쿠시먼앤드웨이크필드-세빌스코리아 컨소시엄 선정했다. 앞서 코람코자산신탁은 지난달 부동산자문사에 입찰제안요청서(RFP)를 발송, 매각에 본격 착수했다. 약 한 달여 만에 주관사 선정이 이뤄지면서 매각 작업이 더욱 탄력을 받을 것으로 전망된다.

삼성물산 서초사옥은 연면적 8만1117㎡(약 2만4538평)에 달하는 초대형 오피스 빌딩이다. 강남대로와 테헤란로의 교차점에 있고 지하철 2호선과 신분당선 강남역과 직접 연결돼 있다. 지리적 이점 덕분에 매각 초기부터 원매자들의 문의가 이어지고 있는 것으로 파악된다.

현재 핵심 임차인인 삼성화재와의 임대차 계약기간 만기가 곧 도래하는데, 방을 뺄 가능성이 높은 상태다. 물론 이미 코람코자산신탁이 임차인을 다변화시켜 놓은 덕분에 임대차 리스크는 그리 크지 않을 전망이다.

코람코자산신탁은 건물 매입 이후 3년여 만인 2021년 4월 건물명을 '더에셋'으로 변경했다. 밸류애드 차원에서다. 사전 수요 조사를 거쳐 임차인을 다변화 하는 게 보다 빌딩 가치를 끌어올릴 수 있을 것이란 판단을 내렸다. 실제 빌딩명 변경 전 진행된 수요조사에서 외국계, IT계열기업들이 입주를 희망하고 있는 것으로 파악됐다. 이 같은 분위기는 현재도 이어지고 있는 것으로 전해진다. 삼성화재가 빠져나간 자리를 쉽사리 채울 수있다는 이야기다. 이를 기반으로 시장에서 거론되는 더에셋의 몸값은 1조원을 상회한다.

금융투자업계 관계자는 "GBD 중에서도 이점이 많은 자리에 위치해 있는 덕분에 입주를 희망하는 곳들이 많다"며 "이미 임차인을 다변화시켜 놓은 만큼 일부 빈자리를 채우는 것은 어렵지 않을 것으로 예상된다"고 말했다.

코람코자산신탁은 앞서 2018년 더에셋 빌딩을 인수했다. 6여년 만에 엑시트에 나서는 모양새다. 인수했을 때 해당 빌딩은 삼성물산 서초사옥이었다. 삼성물산이 유동성 마련을 위해 해당 건물을 매물로 내놨고, 코람코자산신탁은 자산운용사와 금융기관으로부터 자금을 조달해 인수했다. 거래금액은 7484억원이었다. 3.3㎡당 3050만원으로 국내 오피스 빌딩 단위면적 당 가격 최고가를 썼다.

코람코자산신탁은 에쿼티 3200억원, 담보대출 4500억원 등으로 자금을 조달했다. 에쿼티 투자자는 미래에셋자산운용과 현대인베스트먼트자산운용, 농업협동중앙회 등이 참여했다. 미래에셋자산운용이 가장 많은 1600억원 정도를 투입했다. 현대인베스트먼트자산운용이 1340억원 가량을 투자했다. 나머지 250억원 정도를 농업협동중앙회가 책임졌다.

담보대출의 경우 선순위와 중순위로 구성했다. 선순위 대주단은 교보생명보험(1400억원), 새마을금고중앙회(725억원), 미래에셋생명보험(725억원), 신한생명보험(450억원), 현대해상화재보험(450억원), 농협협동조합중앙회(250억원) 등이다. 금리는 3.5%다. 이외 나머지 500억원은 단기사채를 발행해 조달했다. 우리에스제일차를 통해 조달했는데, 금리는 CD금리에 1.31%를 가산한 금리다.