이 기사는 2024년 04월 26일 07:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

제일건설은 신용보강을 제공한 모든 시행사에 지분을 투자하는 등 적극적으로 개발사업에 참여하고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 우발부채 규모는 1조2000억원을 상회한다. 최초 대출약정 체결 후 2년 이상 경과한 사업지에 제공된 신용보강도 4000억원을 웃돈다.

가장 오랫동안 신용보강을 제공하고 있는 곳은 서울 동대문구 장안동 화물터미널 개발사업이다. 민원 우려로 인해 인허가가 지연되면서 2018년 부지 매입 이후 5년 넘게 착공하지 못 하고 있다. 옛 부산외대 부지 개발사업도 공공기여분에 대한 논의가 장기화되면서 대출약정 체결 이후 2년 이상 경과했다.

◇PF 신용보강 1조2167억, 서울사옥 등 제외시 장기 신용보강 3218억 그처

제일건설이 지난해말 기준 PF대출과 관련해 신용보강을 제공한 규모는 1조2167억원으로 나타났다. 보증금액 기준으로는 1조203억원 규모다. 전체 PF대출 신용보강 중 본PF 규모는 4108억원이다. 비중으로는 33.76% 수준이다. 보증금액은 3050억원으로 전체의 29.89%에 그쳤다.

나머지 신용보강은 모두 브릿지론 사업지에 제공됐다. 보증한도 기준 8059억원, 보증금액 기준 7153억원 규모다. 브릿지론이 제공된 사업지는 총 8곳으로 집계됐다.

제일건설 브릿지론 우발부채의 특징은 모두 자사가 지분을 투자한 시행사에 신용보강을 제공하고 있다는 점이다. 지난해말 기준으로 브릿지론 관련 신용보강을 제공하고 있는 시행사는 △창암종합건설(지분율 50%) △제이아이주택(50%) △장안복합개발피에프브이(60%) △제이앤디개발(49%) △사당복합개발피에프브이(56.25%) △동대문어반피에프브이(29.8%) △우암개발피에프브이(29.99%) △기흥에코시티피에프브이(29%) 등이다.

대출약정 체결 이후 2년 이상 경과한 사업지는 5곳으로 나타났다. 이들 사업지에 제공된 보증한도는 4262억원이다. 보증금액 기준으로는 3881억원의 신용보강이 제공돼 있다.

장기화 된 사업지는 △서울 동작구 사당동 복합개발(보증금액 1024억원) △부산 남구 우암동 공동주택개발(990억원) △서울 동대문구 장안동 복합개발(887억원) △서울 동대문구 청량리동 공동주택개발(840억원) △인천 구월농산물 도매시장 개발사업(140억원) 등이다.

다만 인천 구월농산물 도매시장 개발사업에 제공된 신용보강은 상반기 해소가 예정돼 있다. 제일건설이 지분을 보유하고 있는 제이앤디개발이 2020년 10월 롯데인천타운과 공동으로 개발하는 약정을 체결하면서 신용보강이 제공됐다. 다만 지난 1월 공동사업협약 해지합의서 및 사업지분 양수도계약이 체결됐다.

이를 통해 제이앤디개발은 양수도대가로 230억원을 수령하고 사업참여금액 1840억원을 반환받았다. 제일건설이 이자보충 약정 형태로 제공하고 있는 신용보강도 기존 대출이 만료되는 오는 5월 해제될 예정이다.

서울 동작구 사당동 1008-22번지 일원에서 추진되는 복합개발 사업은 브릿지론 단계로 분류하기 어려운 측면이 있다. 제일건설이 현재 서울지사로 사용하고 있는 건물이기 때문이다. 제일건설은 사당복합개발피에프브이를 통해 2021년 6월 974억원 한도 대출약정을 체결하고 해당 건물을 매입했다.

개발을 염두에 두고 부동산을 매입했지만 대부분의 면적을 임대로 주고 건물을 운용하고 있다. 당장 개발을 추진하기보다는 사옥으로 사용하다 적절한 시점에 개발을 추진한다는 방침이다.

브릿지론을 일으킨 만큼 지난해에만 70억원의 이자비용이 발생했지만 임대료수익(16억5100만원)과 관리비수입(1억8600만원)으로 일부 상쇄됐다. 제일건설 입장에서는 사실상 서울사옥 사용에 따른 임대료를 지불하고 있는 구조다.

이들 두 사업지에 제공된 신용보강을 제외하면 제일건설의 보증한도 기준 장기 우발부채는 3218억원으로 축소된다. 전체 PF 우발부채의 26.45%, 브릿지론 우발부채의 39.93%에 그친다. 보증금액은 2857억원으로 줄어 3000억원을 하회하게 된다.
◇장안터미널, 지난해말 지구단위계획 지정…부산외대 부지 협상 시작단계

보증한도 기준으로 가장 많은 1198억원의 신용보강이 제공된 서울 동대문구 장안동 복합개발사업은 2018년 9월 프로젝트금융투자회사(PFV) 장안복합개발이 토지를 매입하면서 신용보강이 시작됐다. 장안동 284-1 일원 1만8417㎡를 개발하는 사업이다.

당초 신세계그룹이 온라인몰 전용 자동화 물류센터 건립을 추진했던 부지다. 2005년 10월 선창산업으로부터 부지를 매입해 사업을 추진했지만 민원 등으로 인해 사업이 지지부진했고 결국 PFV에 토지를 매각하기에 이르렀다.

토지 등기 상 PFV가 해당 부지를 매입한 거래가액은 640억원으로 확인됐다. PFV는 2019년 부지를 매입할 당시 651억원의 단기차입금을 일으켰다. 이듬해에는 이를 677억원 규모 장기차입금으로 대체하며 만기구조를 장기화했다.

하지만 제일건설 역시 지역주민들의 반발에 직면하며 사업 추진에 어려움을 겪었다. 당국의 개발지침에 맞추기 위해서는 개발구상에 물류기능이 포함돼야 하는데 안전 등의 문제로 민원이 이어졌기 때문이다. 이로 인해 PFV는 2021년말 사전협상 개발계획을 제출했지만 지난해 10월에나 지구단위계획구역 지정을 받았다.

사업이 장기화되면서 이자비용 등이 발생함에 따라 PFV의 총차입금도 증가했다. 지난해말 기준 총차입금은 부지 매입시점 대비 41.78% 증가한 923억원을 기록했다. 단기차입금 888억원과 장기차입금 35억원으로 구성됐다. PFV가 2019년부터 현재까지 지출한 이자비용은 총 154억원이다.

보증한도 1040억원을 제공받고 있는 부산 우암동 개발사업도 인허가 문제로 인해 장기화된 곳이다. 개발 대상 지역은 옛 부산외대 부지인 부산광역시 남구 우암동 43-75번지 일원 13만4548㎡다.

2014년 부산외대 이전 이후 부산시가 공영개발을 추진했던 지역이다. 하지만 2021년 6월 부산외대 학교법인 성지학원이 제일건설이 출자한 PFV 우암개발과 토지거래 계약을 체결하면서 개발방식이 변경됐다. 우암개발은 같은해 10월 코리아신탁을 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하고 990억원 한도로 대출약정을 체결해 사업부지를 확보했다.

부지를 확보한 우암개발은 2021년 12월 개발계획안을 제출했지만 공공성이 부족하다는 지역사회의 반발에 직면했다. 결국 부산시가 공공성 부족을 이유로 계획안을 반려했고 우암개발은 2023년 8월에나 수정계획안을 제출했다. PFV는 근시일내 부산시와의 협상에 착수해 지구단위계획 지정을 받을 예정이다.

사업이 장기화되면서 누적 이자비용 지출은 200억원에 육박하고 있다. PFV가 설립된 후 지급한 이자비용은 2021년 12억원, 2022년 61억원, 2023년 100억원 등 총 173억원이다.

1000억원을 상회하는 신용보강이 제공된 사업지 두곳이 장기화되고 있지만 제일건설은 토지 감정평가액이 보증금액을 상회하고 있기 때문에 우발부채가 현실화될 가능성이 낮다고 강조했다. 장안동 사업지의 감정평가액은 2965억원, 우암동 사업지의 감정평가액은 1897억원이다.

사업이 좌초돼 감정평가액의 절반 수준으로 부지를 처분한다고 가정해도 제일건설이 실제 부담해야 할 채무가 거의 없는 수준이다. 이밖에도 청량리와 경기도 기흥, 동작구 사당동 사업지도 감정평가액이 제일건설의 신용보강 규모를 상회하고 있다.