이 기사는 2024년 04월 29일 07:57 THE CFO에 표출된 기사입니다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 제일건설의 장기 우발부채 규모는 보유한 현금만으로는 대응하기 어려운 수준이다. 모든 우발부채 현실화를 가정했을 때 보증한도 기준 1500억원 이상의 현금이 더 필요하다.

다만 최악의 상황을 가정한 경우인 데다 업계 최고 수준의 재무건전성을 확보한 만큼 추가 유동성 조달에는 큰 어려움이 없을 것으로 전망된다. 특히 올해와 내년에 걸쳐 대부분의 장기 우발부채도 해소될 예정이다. 보증한도 기준 840억원은 올해, 1198억원과 1040억원은 내년 각각 본PF 전환이 예상된다.

◇현금성자산 2371억, 장기 브릿지론 대비 61.33% 그쳐

제일건설의 지난해 말 별도 기준 현금 및 현금성자산은 2371억원으로 나타났다. 전년 대비 소폭 줄었다. 반면 단기금융상품은 154억원에서 243억원으로 늘었다. 가용 현금은 2733억원에서 2614억원으로 전년과 비슷한 수준을 유지했다.

다만 영업활동으로 인한 현금흐름은 마이너스(-) 2890억원을 기록했다. 공사미수금이 1634억원에서 4638억원으로 3배 가까이 증가한 이유다. 공사선수금 감소(-1174억원)와 미수수익 증가(-309억원), 선급금 증가(-420억원) 등도 현금유출을 야기했다.

영업활동에서 현금 유출이 이어지면서 제일건설은 차입으로 유동성을 보충했다. 지난해 재무활동으로 인한 현금흐름은 2986억원이다. 단기차입금으로 8825억원, 장기차입금으로 300억원, 사채발행으로 460억원 등 총 9585억원을 확보했다. 상환한 부채 규모는 6599억원이다.

현금 유동성 유지에는 성공했지만 우발부채 현실화 대응은 쉽지 않다. 현금 및 현금성자산이 장기 우발부채(4262억원)를 웃돌기 때문이다. 지난해 말 기준 현금 유동성은 장기 우발부채의 61.33%에 그친다. 사옥으로 사용하는 서울 동작구 사당동 복합개발 사업과 우발부채 해소가 예정된 인천 구월 농산물도매시장 개발 사업 관련 신용보강을 제외한 3218억원으로 한정해도 부족하다.

시행사의 기한이익상실(EOD) 등으로 인해 우발부채가 현실화될 경우 자체 보유한 현금만으로는 대응이 불가능하다는 의미다. 우발부채 대비 감정평가액이 높은 토지가 담보로 제공된 상태인 만큼 사업지를 처분하면 대출 상환이 가능하다. 하지만 이 경우 제일건설의 시행사 지분 투자금과 사업지를 모두 잃게 된다.

◇자본 대비 부채 100% 하회, 신용등급 'AA' 수준 재무비율 보유

제일건설 부채비율을 고려하면 차입 등을 통한 추가 유동성 확보는 어렵지 않을 것으로 관측된다. 지난해 말 제일건설의 별도 기준 부채비율은 79.69%를 기록했다. 재무활동으로 현금을 조달하면서 전년 대비 9.47%포인트(p) 늘었지만 여전히 안정적인 수준이다.

100%를 하회하는 부채비율은 건설업계에서도 낮은 편이다. 대규모 자금이 투입되는 건설업 특성으로 인해 부채비율 100%를 넘지 않는 시공사는 찾아보기 어렵다. 한국기업평가의 부채비율 평가기준은 △100% 이하 AA △150% 이하 A △200% 이하 BBB △300% 이하 BB △300% 초과 B 등이다.

부채비율만 두고 보면 신용등급 AA급의 재무안정성을 확보하고 있는 셈이다. 차입금의존도도 26.64%로 AA에 해당한다. 시공능력평가 순위는 17위로 한기평 기준 신용등급 A 수준이다.

올해 들어 적잖은 공사미수금이 회수되면서 현금이 추가 확보된 점도 제일건설의 우발부채 대응여력을 높이는 요소다. 지난해 말 기준으로 고덕강일과 용인역덕, 파주운정A5 3개 현장에 2865억원의 공사미수금 청구잔액이 설정됐다.

이와 관련 이달 12일 제일건설은 2415억원을 회수하면서 관련 미수금의 84.29%를 해결했다. 연말에 준공이 몰리면서 공사대금 유입이 일시적으로 지연됐으나 올해 1분기에 대부분 해소된 셈이다. 2000억원 이상의 현금이 확보되면서 장기 우발부채에 대응할 수 있는 여력도 확보됐다.

◇청량리 개발 연내 착공, 장암터미널·부산외대 내년 본PF 전환

사업적인 측면에서는 올해와 내년에 걸쳐 대부분의 사업장을 본PF로 전환시켜 브릿지론 우발부채를 해소할 계획이다. 실질적인 장기 우발부채 사업지 세 곳 중 한 곳은 올해, 두 곳은 내년 본PF 전환이 예정돼 있다.

동대문어반피에프브이가 시행을 맡은 서울 청량리 정신병원사업은 올해 착공을 앞두고 있다. 동대문구 청량리동 46번지 외 5필지를 개발하는 프로젝트로 840억원의 신용보강이 제공된 사업지다.

당초 도시형생활주택과 오피스텔 및 근린생활시설 등을 개발할 예정이었으나 최근 공공지원 민간임대주택을 조성하기로 계획을 변경했다. 준공 후에는 리츠가 부동산을 운용한 후 매각하게 된다. 이미 사업시행자로 지정된 상태로 현재 본PF 대주단을 모집하고 있다.

보증한도 기준으로 1198억원의 신용보강이 제공된 서울 동대문구 장안동 복합개발사업은 내년 착공이 예정돼 있다. 지난해 10월 지구단위계획 지정을 받아 사업 추진이 본격화된 상태다. 지하 6층~지상 39층, 공동주택 204가구, 오피스텔 324실, 업무시설 등으로 복합개발될 예정이다.

부산외대 부지 개발사업 역시 2025년 착공 예정이다. 보증한도 기준으로 1040억원의 신용보강이 제공돼 있다. 오는 5월부터 부산시와 공공기여 관련 협상이 시작될 예정으로 3분기 중으로 협상이 마무리될 것으로 전망된다.