이 기사는 2024년 05월 02일 14:52 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 투자한 부동산 자산의 가치가 잇따라 하락하면서 엑시트에 난항을 겪고 있다. 만기 내 청산이 불가능해지면서 사실상 투자자들의 원금 손실도 불가피할 전망이다.

2일 금융투자업계에 따르면 '이지스리테일부동산194호' 투자 자산인 '몰오브케이'에 대한 감정평가를 진행한 결과 금액이 크게 하락한 것으로 나타났다. 평가액은 1년 사이 602억원에서 542억원으로 약 10% 하락, 엑시트(자금회수)에 대한 우려도 커지고 있다.

이번 가치 하락은 업황 침체와 코로나 팬데믹 이후 상권 부침이 길어진 영향으로 풀이된다. 회사 측은 "몰오브케이가 위치한 건대입구역 중대형 상가들의 임대료가 전반적으로 하락했고 공실률도 증가했다"고 설명했다.

'이지스리테일부동산194호'는 CGV건대입구점이 입점해 있는 광진구 자양동 쇼핑몰인 몰오브케이(사진)에 투자한 펀드다. 안정적인 임대 수익과 높은 매각 차익을 거두는 것을 목적으로 2018년 6월 공모펀드로 설정됐다. 당시 입소문을 타며 208억원이 단기간 유입, 조기 완판되기도 했다.

이지스자산운용은 펀드와 담보 대출로 자금을 모집해 596억원에 건물을 매입했다. 예정대로라면 지난해 매각을 마치고 청산에 나서야 했지만 수차례 유찰되며 두 차례에 걸쳐 만기를 연장했다. 그러나 극장 이용객 수 급감으로 공실이 꾸준히 늘면서 운영에 어려움을 겪었다.

문제는 이번 자산가치 하락과 더불어 채무불이행(EOD) 위기에 처한 만큼 투자자들의 원금 손실은 불가피할 것이란 점이다. 6월 말까지 현금 유동성을 확보하지 못하면 대주단은 담보권을 강제로 행사할 수 있다. 앞서 이지스자산운용이 펀드 만기를 연장하는 과정에서 대출이자가 3.7%에서 7.5%로 급격히 상승했다. 비용 증가로 재원 마련도 시급해진 상황이다.

이지스자산운용 관계자는 "대출 이자재원 부족에 따른 EOD 가능성을 고려해 조속한 매각을 추진하고 있다"며 "이 과정에서 이번 자산평가 가격보다 낮은 금액으로 매각이 진행될 수 있는데 최초 투자금 대비 손실 금액이 커질 수도 있다"고 밝혔다.

한편 고금리가 장기화되면서 이지스자산운용이 보유한 자산들의 가치하락이 잇따르고 있다. 이달 중순에는 '이지스글로벌부동산281호'를 통해 투자한 아마존 물류센터 3곳의 감정평가액이 낮아지면서 캐쉬트랩이 발생했다.

아마존 물류센터는 2019년 4억300만유로(한화 5915억원)에서 코로나 팬데믹으로 물류센터 수요가 급증한 2020년(4억2300만유로, 6208억원)과 2021년(4억5000만유로, 6608억원) 고점을 찍었다. 이후 △2022년 4억500만유로(5947억원) △2023년 3억6100만유로(5300억원) 등으로 2년새 약 20% 급락했다.

독일 트리아논빌딩(이지스글로벌부동산229호)도 공실 증가로 지난해 감정평가액이 매입가(6억7500만유로, 한화 9959억원) 대비 33% 하락한 4억5300만유로(6683억원)을 기록했다. 펀드 만기를 연장하고 매각을 추진하고 있지만 수차례 불발됐다.