이 기사는 2024년 04월 23일 14:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 공모펀드를 통해 투자한 아마존 물류창고의 가치하락으로 고심이 깊어지고 있다. 대출약정에 따라 임대료 수익이 묶이면서 투자자들의 손실도 불가피할 전망이다.

23일 금융투자업계에 따르면 전일(22일) ‘이지스글로벌부동산281호’ 투자 자산인 아마존 물류센터에 캐쉬트랩이 발생했다. 캐쉬트랩은 부채(원금 및 이자) 상환 재원을 확보하기 위해 통제 권한을 가진 대주단이 현금 자금(임대료 수익 및 이익금 등)을 대출 만기일까지 별도 계좌에 묶어두는 것을 의미한다.

캐쉬트랩(Cash Trap)은 자산가치 하락으로 인한 LTV(담보인정비율) 상승 등 특정 이벤트로 발생한다. 대출약정에 따른 사항으로 발동 시 운용 수익이나 비용 집행, 계좌 간 자금이체에 대한 제약이 있을 수 있다. 캐쉬트랩 발동 사유가 2분기 연속으로 지속되면 차압된 금액은 대출금 조기상환에 강제 사용될 수 있다.


‘이지스글로벌부동산281호’의 캐쉬트랩 발동 조건은 △포트폴리오 기준 LTV 65%를 초과하거나 △개별 자산 기준 LTV 67.5%를 웃돈 경우다. 만일 △포트폴리오 기준 LTV 70% 상회 △개별 자산 기준 LTV 72.5%를 넘어서면 EOD(기한이익상실)이 발생한다.

이 펀드의 LTV는 꾸준히 상승세다. 2019년 매입당시 59.95%에 불과했지만 △2020년말 57.1% △2021년말 53.6% △2022년말 59.6% △2023년말 67.8%까지 올랐다.

이는 감정평가액 하락에 따른 결과다. 아마존 물류센터는 2019년 4억300만유로(한화 5915억원)에서 코로나 팬데믹으로 물류센터 수요가 급증한 2020년(4억2300만유로, 6208억원)과 2021년(4억5000만유로, 6608억원) 고점을 찍었다. 이후 △2022년 4억500만유로(5947억원) △2023년 3억6100만유로(5300억원) 등으로 2년새 약 20% 급락했다.

이는 최근 수년간 지속된 미국 연방준비제도(Fed)와 유럽 중앙은행(ECB)의 금리인상으로 자본 조달 비용이 크게 상승한 영향이다. 배당금 지급은 이미 지난해부터 유보됐다.

이지스자산운용은 2019년 영국 브리스톨, 프랑스 파리, 스페인 바르셀로나에 소재한 총 3곳의 아마존 물류센터를 약 6000억원에 매입했다. 공모펀드와 사모펀드로 각각 2371억원, 303억원을 조달하고 나머지는 담보대출로 충당했다. 아마존과 장기 임대차 계약을 맺어 공실 리스크가 없고 안정적인 임대 수익을 거둘수 있다는 점이 부각되며 투자자들의 주목을 받았다.

한편 현재 자산가치가 인수금액에 못미치는 만큼 이지스자산운용은 매각보다는 리파이낸싱(자금재조달)에 나설 계획이다. 그러나 여전히 높은 금리 수준이 변수가 될 것으로 보인다. 인수 당시 현지 시중은행의 대출금리는 0.90~1.98%에 불과했지만 현재 5%까지 치솟은 상태다.

이지스자산운용 관계자는 "이 자산은 안정적인 현금흐름을 가지고 있고 신용도 높은 임차인을 보유 중"이라며 "기존 만기일까지 급하게 매각을 진행하는 것보다 펀드 만기 연장과 리파이낸싱을 통해 어느정도 시간을 확보하고 시장이 회복될 때를 노리고 있다"고 말했다.