이 기사는 2024년 06월 03일 07시25분 thebell에 표출된 기사입니다

하나대체투자자산운용(이하 하나대체운용)이 하나금융그룹 강남사옥을 계열사에 넘긴다. 인수자는 강남사옥에 입주해 있는 하나자산신탁이다. 하나자산신탁은 리츠를 비히클로 인수에 나설 참이다.

하나대체운용으로선 당초 기대했던 수준으로 투자금을 회수할 수 있을 전망이다. 하나자산신탁이 기대치를 만족시키는 가격을 제시하면서다. 하나자산신탁으로선 하나대체운용이 오피스 빌딩을 인수할 때 설정한 펀드에 출자를 했던 터라 매각 차익을 공유 받을 수 있는데, 이 점이 가격을 제시하는 데 영향을 미친 것으로 분석된다.

3일 금융투자업계에 따르면 하나대체운용이 하나금융그룹 강남사옥을 하나자산신탁에 매각한다. 양측은 현재 양해각서(MOU)를 체결한 상태다. 현재 거래 조건에 대한 큰 틀에서의 협의가 끝난 상태로 세부조건 조율이 진행 중인 것으로 파악된다. 조만간 양수도계약을 맺고, 소유권 이전 절차를 마무리할 전망이다.

예상 총 거래금액은 3000억원 초반대 정도다. 단위 면적당 단가로 보면 4000만원 선이다. 이는 하나대체운용이 마지노선으로 삼았던 금액이다.

지난해 하나대체운용은 매각 주관사를 선정하고 프로세스를 진행했다. 주관사는 JLL코리아, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아, NAI(나이)코리아 등이었다. 지난해 10월 입찰을 진행했는데, 결과는 하나대체운용의 기대에 미치지 못했던 것으로 파악된다. 매도 호가가 평당 4000만원 선이었는데, 원매자들이 제시한 가격은 3000만원 중후반대 정도였다. 하나대체운용은 매각을 중단하고 숨을 골랐다.

그후 하나자산신탁과 가격 눈높이가 맞으면서 수의계약 형태로 협의점을 찾았고, 빠르게 협상이 이뤄지고 있는 모양새다.

하나자산신탁은 리츠를 비히클로 삼을 예정이다. 에쿼티 1348억원, 담보대출 1800억원 등으로 자금을 조달할 예정이다. 이를 위해 하나자산신탁은 '하나오피스위탁관리부동산투자회사'를 설립하고 국토교통부에 리츠 영업인가를 신청했다. 특별한 변수가 없다면 인가와 함께 소유권 이전까지 무난히 끝날 것으로 예상된다.

하나대체운용으로선 9년여 만에 투자금을 회수할 수 있을 전망이다. 앞서 하나대체투자자산운용은 2015년 해당 오피스 빌딩을 코람코자산신탁으로부터 매입했다. 매입 당시 해당 오피스는 '그레이스타워'로 불렸다. 코람코자산신탁은 2008년 국민연금 자금을 기반으로 설정한 '코크렙 NPS 제1호'를 통해 해당 자산을 보유해왔다.

하나대체운용은 1600억원 정도에 그레이스타워를 인수했다. 투자 비히클로 '하나대체투자랜드칩사모부동산투자신탁68호'을 활용했다. 인수 당시 주요 임차이인이었던 삼성SDS의 이탈이 예고됐었는데, 비은행 계열사들을 한데 모아 본사 사옥으로 활용하겠다는 전략을 세워뒀던 터라 딜에 영향을 미치는 요소는 아니었다.

실제 매입 이후 하나캐피탈, 하나자산신탁, 하나저축은행 강남지점 등 하나금융지주 계열사들이 입주했다. 이들 계열사들은 동시에 하나대체운용이 만든 펀드에 직접 출자하기도 했다. 하나금융그룹 강남사옥 매수자인 하나자산신탁도 105억원 정도를 출자했다. 전체 에퀴티의 14% 정도에 해당되는 규모였다. 하나자산신탁이 이번에 공격적으로 가격을 베팅할 수 있었던 요인이 되기도 했다. 차익의 일정 부분을 공유받을 수 있어서다.

펀드 설정 당시 만기는 최초 2020년까지였는데, 한 차례 만기를 연장한 상태다. 해당 펀드의 현재 만기는 오는 2025년이다. 만기 1년여를 앞두고 조기에 투자금을 회수할 수 있을 전망이다. 하나금융그룹 강남사옥은 서울시 강남구 테헤란로 127 일원에 자리하고 있다. 해당 빌딩은 1994년 11월에 준공됐다. 연면적 2만4529.68㎡, 지하 6층~지상 20층 규모다.