이 기사는 2024년 06월 25일 07:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국주택임대관리협회는 '기업형 민간임대주택'의 정립을 최우선 과제로 삼았다. 국내 주택시장이 선분양에 익숙하다 보니 기업형 민간임대주택에도 공동주택법적 사고가 적용되고 있다. '민간임대주택에 관한 특별법(이하 특별법)'이 마련된지 10년이 흘렀으나 여전히 애로사항을 야기하는 모습이다.

기업형 민간임대주택을 상업용 부동산으로 전환하기 위한 노력도 병행한다. 과거 공동주택의 연장선으로 여겨졌던 인식에서 벗어나기 위함이다. 향후 기업형 민간임대주택이 상업용 부동산으로 인식될 경우 채권형 상품으로 발전할 가능성도 상존한다. 민간자본의 투입이 기대되는 대목이다.

◇'공동주택관리법 근간' 임차인 대표회의, 서비스 경쟁력 약화 원인

기업형 민간임대주택시장은 국토교통부가 뉴스테이를 본격 도입하는 시점과 맞물려 본격화됐다. 기존 적용되던 '임대주택법 시행령'도 특별법으로 갈음했다. 특별법에는 민간임대주택을 건설하고 공급·관리하는 사안이 포함됐다. 민간 주택임대사업자를 육성하겠다는 취지도 담겨있다.

특별법이 기업형 민간임대주택시장의 법적 근거로 활용된지 만 10년이 지났다. 그간 34번의 개정이 이뤄졌다. 새로운 조항이 신설되고 기존 내용을 변경하는 방식으로 시장의 요구를 수용해왔다. 현재는 주택임대관리업 의무 등록대상을 준주택까지 확대하기 위한 입법예고 절차도 밟고 있다.

다만 한국주택임대관리협회의 제2대 회장을 역임한 임채욱 지에이치파트너즈 대표는 여전히 개선의 여지가 남아있다고 설명했다. 그 중에서도 임차인 대표회의를 문제 삼았다. 특별법 제51·52조에는 주택임대사업자가 150가구 이상의 민간임대주택을 공급할 경우 임차인 대표회의를 구성해야 한다는 내용이 존재한다.

임차인 대표회의의 역할은 주택임대사업자와 관리규약을 비롯해 관리비, 부대·복리시설의 유지·보수, 임대료 증감 등을 협의하는 것이다. 말 그대로 합의가 아닌 협의이기 때문에 강제성이 존재하지 않는다. 문제는 일부 임차인 대표회의가 일반적인 공동주택의 입주자 대표회의와 동일한 수준의 권한을 요구한다는데 있다.

제51·52조가 특별법 내 조항임에도 공동주택관리법을 근간으로 했기에 발생한 일이다. 그 결과 임차인들은 주택임대사업자들의 서비스를 비교·분석해 거주 공간을 선택하기 보다, 선택 후 임대업자에게 개선을 요구하기 시작했다. 일각에서는 임차인 대표회의의 무리한 요구가 주택임대사업자들의 서비스 경쟁력을 약화시킨다는 비판도 제기된다.
◇채권형 상품으로 자리매김, 민간 자본 유치 기대감

올 하반기부터 제3대 회장으로서 임기를 소화할 이상무 에스엘플랫폼 대표는 기업형 민간임대주택을 '상업용 부동산'으로 자리매김시킨다는 청사진을 그리고 있다. 그간 정부가 공적 금융을 활용해 기업형 민간임대시장을 이끌어왔으나 이를 민간 자본이 대체해야 질적·양적 성장이 가능하다고 판단했다.

용어처럼 보다 '기업형'에 걸맞은 방향으로 나아가야 한다는 취지다. 수요와 공급이라는 시장 논리에 따라 가격이 결정되야 한다고 내다봤다. 이후 결정된 가격에 의거해 재투자가 이뤄지는 선순환 구조를 기대하고 있다. 보다 민간 자본이 투입되기에 용이한 환경이 구축되는 셈이다.

상업용 부동산과 동일시될 경우 기업형 민간임대주택이 하나의 리츠나 펀드 상품으로도 성장할 수 있다는 의견도 내놨다. 특히 기업형 민간임대주택이 리츠와 결합될 경우 현금흐름의 예측 가능성이 상승해 그간 성장이 지지부진했던 주거용 공모리츠 시장에도 군불이 지펴질 수 있다고 판단했다.

배당을 기대할 수 있는 채권의 쿠폰(이자)형 성격으로 유통될 수 있다는 주장이다. 그간 주거용 공모리츠는 시행·시공사의 에퀴티 투자 성격이 강했다. 이로 인해 배당이 전무하고 엑시트 단계에서나 차액을 기대할 수 있었으나 기업형 민간임대주택의 경우 궤를 달리할 가능성이 상존한다.

다만 단서조항을 달았다. 기업형 임대주택을 공동주택 관점에서만 바라보면 안된다는 것이다. 이를 위해 원칙적으로 특별법 내 공동주택관리법이나 주택법이 준용된 부분들이 여전히 유효한지에 대해서는 대대적인 검토가 필요하다고 내다봤다. 이해관계자들의 협조가 요구되는 대목이다.

이 대표는 "기업형 민간임대주택이 공동주택이 아니다라는 전제조건에서 출발해야 한다"며 "상업용 부동산 혹은 수익형 부동산으로 인식돼야 민간 자본이 본격적으로 투입될 것"이라고 말했다. 그러면서 "현재도 인식 개선을 위해 국토교통부의 주거복지정책관이나 민간임대정책과와 소통하고 있다"고 덧붙였다.