이 기사는 2024년 07월 22일 15시06분 thebell에 표출된 기사입니다

라이언자산운용이 올해 들어 처음으로 부동산펀드를 설정했다. 부동산 시장 한파에도 불구하고 리테일 대상으로 대규모 자금을 모집하는데 성공했다. 토지매입율 산정, 짧은 만기 등 보수적 접근법이 주효했다는 평가다.

22일 금융투자업계에 따르면 라이언자산운용은 최근 '라이언 Gold 부동산 담보대출 일반 사모투자신탁 제6호'를 설정했다. 단위형, 폐쇄형 구조로 설계돼 중도환매 및 추가자금 납입은 불가능한 상품이다. 수탁사는 미래에셋증권이 맡았다.

라이언자산운용은 2020년부터 부동산펀드인 'Gold' 라인업을 선보이고 있다. 다만 얼어붙은 부동산 투자시장의 분위기를 반영해 한동안 부동산펀드를 설정하지 않았었다. 최근 부동산펀드 시장은 건설원가 상승에 따라 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 부실 리스크가 커지면서 부진한 모습을 보이고 있다.


라이언 Gold 부동산 담보대출 6호는 라이언자산운용이 올해 처음으로 선보인 부동산펀드다. 부동산 투자심리가 위축된 환경 속에서 리테일을 대상으로 약 200억원을 모집, 자금몰이에 성공했다는 평가다. 라이언자산운용이 현재 운용 중인 펀드 중 두 번째로 큰 규모다.

시장 리스크에 대응해 자산 선별에 보수적으로 접근한 것이 리테일 자금모집에 주효했던 것으로 보인다. 라이언 Gold 부동산 담보대출 6호는 본PF로 넘어가기 직전 사업장에 투자하는 것으로 알려졌다. 브릿지론 성격의 투자로 만기 1년짜리 펀드로 설정됐다.

브릿지론은 부동산 개발사업 과정에서 토지 매입 등 초기 단계에 필요한 자금 마련을 위해 실행하는 대출이다. 다음 단계인 본PF와 비교해 예상 수익이 많지만 리스크 요인도 많은 편이다.

라이언자산운용은 수익성 보다는 사업장의 안전성에 기반해 투자 대상을 물색한 것으로 보인다. 추가 토지매입이 필요한 사업장이 아닌 단기 유동성 해소를 위한 브릿지론이라는 설명이다. 통상 60~90% 토지매입율 수준에서 브릿지론을 실행하는 반면 라이언 Gold 부동산 담보대출 6호가 투자한 사업장은 토지매입 계약이 마무리된 것으로 알려졌다.

업계 관계자는 "토지매입이 100% 완료된 사업장의 브릿지론이라면 잔금처리 등을 위해 단기간 사용하는 자금일 것"이라며 "브릿지론, PF대출 등에 자금이 경색된 시장 상황에서 선택하기에는 상대적으로 안정적인 편"이라고 말했다.

라이언자산운용은 업사이드 포텐셜보다는 하방 리스크를 제한하는 것을 우선 순위에 두는 하우스다. 투자 사례마다 전략은 다르지만 구조적으로 리스크가 제한된 투자를 선호한다. 앞서 설정한 부동산 펀드들도 선순위 대출채권 중심으로 투자하거나 PF투자 시 EXIT분양률을 보수적으로 책정하는 전략을 취해왔다.

현재 라이언자산운용의 부동산 펀드 규모는 980억원 수준으로 전체 운용자산(AUM)의 절반가량을 차지하고 있다. 앞서 설정된 펀드들 중에 환매지연 등의 이슈가 발생한 사례는 없는 것으로 파악된다.