이 기사는 2024년 08월 05일 15:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

교보자산신탁이 책임준공을 확약한 청라 오피스텔 사업장 공사가 지연되고 있다. 7월 입주 예정이었으나 시공사 부실로 인해 공사가 지연되면서 6월 말 기준 공정률은 70%를 하회하는 중이다. 현재 공정률로는 오는 10월로 예정된 신탁사 책준기한 준수에 차질을 빚을 가능성이 제기된다. 교보자산신탁은 신탁계정대 투입으로 공사를 진행해 기한을 맞춘다는 계획이다.

5일 업계에 따르면 인천 청라동 청라가림스위트2차 오피스텔의 시공사 책임준공 기한이 도과한 것으로 나타났다. 당초 7월 입주 예정이었으나 6월 말 기준 공정률이 69.79%에 그치면서 입주자모집공고 기준 준공일을 맞추지 못 했다. 지난해 말 기준 공정률이 46.68%였음을 감안하면 6개월 간 22.91% 진척에 그친 셈이다.

이 사업은 인천광역시 서구 청라동 152-5번지 및 152-6번지 일원에 10층, 1개동, 99실 규모 오피스텔을 조성하는 프로젝트다. 전 평형이 전용면적 80㎡ 이상으로 구성된 아파텔로 조성된다. 청라가림홀딩스가 시행을, 대한종건과 가림종합건설이 시공을 맡았다.

교보자산신탁의 책임준공확약형 관리형 토지신탁 사업지다. 시공사가 책준기한을 준수하지 못 하면 신탁사가 신탁계정대 투입 등을 통해 준공을 책임지는 구조다. 신탁사 책준기한이 도과되면 대주단이 요구할 경우 준공지연에 따른 손해배상금을 지급해야 한다.

공정률 부진의 원인은 시공사 대한종건의 부실이다. 2004년 설립된 대한종건은 지난해 말 기준으로 코스닥 상장사 퀀텀온이 지분 100%를 보유하고 있다. 퀀텀온은 2023년 2월 200억원에 대한종건을 인수했다.

하지만 대한종건이 지난해에만 160억원의 당기순손실을 기록하면서 자본총계가 자본금을 밑도는 자본잠식 상태에 빠졌다. 대한종건의 자본금은 120억원인 반면 자본총계는 96억원에 그치고 있다. 또 부채총계는 815억원으로 부채비율은 849.96%를 기록했다.

유동성 지표도 저하된 상태다. 2023년 말 기준 대한종건의 유동자산은 511억원인 반면 유동부채는 762억원을 기록하면서 유동비율 67.06%를 기록했다. 1년 동안 유입될 현금보다 갚아야 할 빚이 더 많다는 의미다.

시공사만의 역량으로 공사 수행이 어려운 가운데 신탁사 책준기한은 오는 10월로 예정돼 있다. 기한 준수를 위해서는 7월부터 10월가지 4개월 안에 공정률을 30% 이상 끌어올려야 한다.

문제는 이 기간이 장마와 태풍 등으로 인해 공사가 중지되는 날이 많아 건설업계에서는 공정률 진척이 어려운 기간으로 꼽힌다는 점이다. 특히 최근 안전관리 강화로 인해 우천 시에는 콘크리트 타설 등 주요공정 진행이 쉽지 않다.

책준 기한을 준수하지 못할 경우 대주단이 손해배상금 지급을 요구할 수 있다. 이 사업에 설정된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 약정액은 2022년 4월 체결 당시 기준 555억원이다. 선순위 405억원, 중순위 80억원, 후순위 70억원 등으로 구성됐다.

대주단 구성은 애큐온캐피탈과 키움캐피탈이 선순위로 참여했고 중순위는 신한캐피탈이다. 후순위로는 IBK투자증권이 신용을 보강한 유동화법인(SPC) 아이비케이청라시티제이차가 참여했다.

교보자산신탁 입장에서는 신탁계정대를 투입해야 하는 상황이다. 2022년 8월 분양을 시작한 해당 사업장의 분양률은 현재 50% 수준으로 알려졌다.

자산건전성 평가 기준으로 이미 고정 이하인 부실 사업장이다. 금융투자업자규정 기준으로 분양 개시 이후 2년 이상 경과한 상황에서 분양률이 60% 미만이면 고정으로 분류된다. 투입되는 신탁계정대가 즉시 부실자산이 되는 구조다.

교보자산신탁의 신탁계정대는 2022년을 기준으로 꾸준히 증가하는 추세다. 2021년 234억원이었던 신탁계정대는 2022년 1580억원, 2023년 4404억원으로 늘었다. 같은기간 고정이하 자산비중은 2.5%에서 38.2%로 확대됐다.

교보자산신탁 관계자는 "책준기한 준수를 위해 신탁계정대를 투입해 공사를 진행시킬 것"며 "유사시를 대비해 대주단과 책준기한 연장도 논의할 계획"이라고 설명했다.