이 기사는 2024년 07월 29일 15:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나자산신탁이 차입금 한도 1000억원을 신규 설정했다. 건설부동산 경기 침체로 부동산신탁사들의 차입형 토지신탁 및 책임준공확약형 관리형 토지신탁 관련 자금 수요가 확대되자 선제적으로 유동성을 확보하려는 조치로 풀이된다. 하나자산신탁은 가급적 신탁계정대 투입을 최소화해 충당금 등을 관리할 계획이다.

29일 업계에 따르면 하나자산신탁은 최근 이사회를 열고 1000억원 규모 금융기관 차입한도를 설정했다. 실제 차입이 아닌 유동성 관리를 위한 선제적인 한도 설정이다.

한도액 신규 설정 배경은 토지신탁 관련 신탁계정대 투입 가능성에 기인한다. 차입형과 책준형 토지신탁의 경우 상황에 따라 신탁사가 자신의 고유자금을 신탁계정대 형태로 투입해야 할 수 있기 때문이다.

차입형 토지신탁은 분양률과 공사 진행률에 따라 신탁계정대가 투입된다. 금융기관이 수행하는 대주 역할을 신탁사가 대신 수행하는 계약이기 때문이다. 초기 분양률이 미진해 분양대금이 공사비에 미치지 못하는 경우나 잔금 수령 직전 공사대금이 부족해지는 경우 신탁사가 신탁계정대를 투입한다.

올해 하나자산신탁의 주요 차입형 토지신탁 사업지는 강원도 춘천시 공동주택 개발사업이다. 춘천시 동면 만천리 770-6번지 일원 2만3079㎡ 부지에 지하 2층~지상 29층, 4개동, 447가구를 조성하는 프로젝트다. 블루키파트너스가 시행하고 금호건설이 시공을 맡았다. 하나자산신탁은 초기 분양률이 부진할 경우 신탁계정대를 투입할 예정이다.

책준형 토지신탁은 최근 신탁사들의 신탁계정대 규모를 키우고 있는 주요 원인이다. 금융기관으로 구성된 대주단이 공사비를 투입하고 시공사와 신탁사에 책임준공 의무가 부여되는 형태다. 책임준공 의무를 이행하지 못하면 손해배상금을 지급해야 하기 때문에 공사비가 부족해질 경우 신탁사는 최후 순위로 분류되는 신탁계정대를 투입하게 된다.

올해 1분기 말 기준 하나자산신탁이 책임준공 약정을 제공한 관리형 토지신탁 사업지는 41곳이다. 이 사업장들에 제공된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출잔액은 2조9839억원으로 집계됐다. 다만 하나자산신탁은 지난 2분기 말 기준 공사 중인 책준 사업장 수가 28곳으로 줄었고, PF 대출잔액은 2조2000억원 수준이라고 설명했다. 공사가 진행되고 있는 사업장은 △울산광역시 주상복합 △서울 구로구 지식산업센터 등이다.

하나자산신탁이 금융기관 차입 한도액을 설정한 것은 이번이 처음이다. 기존에도 122억원 규모 기타차입이 설정돼 있었지만 이는 도시정비 신탁사업 관련 차입금으로 나타났다. 사업시행자 방식으로 진행하는 도시정비사업 관련 차입금이다. 신탁계정대 투입 관련 자금 수요가 발생하면서 2017년 500억원 규모 회사채 발행 이후 처음으로 대규모 자금을 조달하게 됐다.

신탁계정대 규모는 꾸준히 증가하는 추세다. 2021년 738억원이었던 신탁계정대는 2022년 1654억원, 2023년 2511억원으로 증가했다. 올해 1분기 말 기준 신탁계정대는 3122억원으로 집계됐다.

최근 발표된 하나금융지주 실적발표에서도 신탁계정대 부담이 엿보인다. 하나자산신탁은 올해 상반기 충당금 적립전 이익 570억원을 기록했다. 하지만 66억원의 충당금을 설정하면서 최종 영업이익은 504억원에 그쳤다. 분기별 충당금 적립액은 1분기 42억원, 2분기 24억원 등이다.

대손충당금은 대부분 신탁계정대 투입에서 기인한 것으로 풀이된다. 신탁계정대는 자산건전성 평가 대상 자산이기 때문에 등급에 따라 충당금을 설정한다. 지난해 말 기준 신규 설정된 충당금 99억원 중 89.9%에 달하는 89억원이 신탁계정대 대손충당금이다. 올해 1분기엔 신규 대손충당금 42억원 중 85.71%인 36억원이 신탁계정대 대손충당금으로 분류됐다.

신탁계정대 투입을 위한 신탁사들의 유동성 확보는 올해 들어 꾸준히 이어지는 중이다. 신한자산신탁은 올해 총 5000억원의 유동성을 확보했다. 금융기관 차입 2500억원과 기업어음(CP) 1500억원, 신종자본증권 1000억원 등으로 구성됐다. KB부동산신탁은 지난 6월 1700억원 규모 신종자본증권을 발행했고 2월에는 단기차입금 한도를 3400억원으로 확대했다. 우리자산신탁도 지난 3월 2100억원 규모 유상증자를 진행했다.

하나자산신탁 관계자는 "신탁계정대 투입 등과 관련해 현금 유동성이 필요할 수도 있다고 판단해 사전적으로 차입금 한도를 설정하게 됐다"며 "어떤 사업장에 자금을 투입하게 될지는 아직 정해지지 않았다"고 말했다.