이 기사는 2024년 08월 27일 15:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

푸른파트너스운용이 논현동 주택개발 사업인 '브라이튼 N40'을 타깃으로 대출펀드를 만들었다. 브라이튼 N40은 부동산 시행사인 신영 주도로 임대 후 양도전환하는 프로젝트다. 올초 임대가 마무리됐으나 고급 주택을 표방하는 터라 임대물량이 소진되기까지 3년여가 걸렸다. 이 지점에서 푸른파트너스자산운용은 안정적으로 자금 회수가 가능할 것으로 보고 투자에 나선 것으로 보인다.

27일 금융투자업계에 따르면 푸른파트너스운용은 최근 '푸른논현일반사모부동산투자신탁'을 설정했다. 해당 펀드의 설정액은 150억원 정도다. 푸른파트너스운용으로선 대체투자 성격의 펀드를 오랜만에 론칭했다.

푸른파트너스운용은 부동산 PDF(사모대출펀드)에 투자하는 블라인드 펀드를 업계 최초로 만들면서 시장에 이름을 알린 운용사다. 실제 주력 펀드 대부분이 부동산 대출펀드다. 다만 근래 들어 시장이 침체기를 겪자 신규 대출펀드를 지양해왔다. 대신 다른 전략의 상품들을 선보였다.

푸른파트너스운용은 올해 들어 총 4개의 펀드를 결성했는데, 해당 펀드들은 모두 하이일드 펀드였다. 지난해 6월 이후 별도 대체투자 성격의 펀드는 없었다. 푸른파트너스운용의 마지막 대체투자 성격의 펀드는 2023년 6월 이후 별도 부동산 펀드를 만들지 않고 있다.

펀드 이름에서 알 수 있듯이 '푸른논현일반사모부동산투자신탁'은 대출 펀드다. 대출의 기초자산은 강남구 논현동에 건립된 아파트 '브라이튼 N40'이다. 개발 프로젝트 PF 물량 일부를 셀다운 받아 펀드를 결성한 것으로 보인다.

브라이튼 N40은 부동산 시행사인 신영이 자체사업을 진행한 아파트 개발 사업이다. 2019년 7년 착공해 2022년 6월 준공됐으며, 고급 아파트를 표방하고 있다. 단지는 지하 4층~지상 최고 10층, 5개동, 148가구 규모다. 전용면적 171~248㎡ 8가구는 단독 테라스를 갖춘 헤리티지 펜트하우스로 조성됐다.

이 사업장은 개발 사업 초기부터 임대 후 양도전환 형태로 추진됐다. 임대 기간은 4년이다. 초기 PF 규모는 4800억원 정도였다. 임대보증금 등으로 채워지면서 준공 이후 담보대출로 전환이뤄졌고, 대출 규모도 1600억원으로 줄었다. 그후 푸른파트너스운용은 해당 대출의 일부 물량을 셀다운 받아 펀드를 설정했다.

푸른파트너스운용은 임대률이 100%를 달성했다는 점에 사업성이 충분하다고 판단한 것으로 보인다. 브라이튼 N40은 올해 초 임대가 마무리됐다. 이제 준공 후 4년이 도래하는 만큼 내년이면 양도전환 작업이 본격적으로 추진될 것으로 관측된다.

이때 기존 대출금의 상환 및 리파이낸싱도 동시에 이뤄질 전망이다. 금리가 낮아질 가능성이 높아서다. 현재 금리는 7~8% 정도다. 만약 예상대로 상환 및 리파이낸싱이 이뤄지게 되면 푸른파트너스운용으로선 펀드 설정 1년여 만에 빠르게 투자금을 회수할 수 있게 된다. 조기 상환 수수료 등을 고려할 때 나름 괜찮은 수익률을 거둬들일 가능성이 높다.

푸른파트너스운용 관계자는 "내년께 리파이낸싱으로 빠르게 엑시트할 수 있을 것으로 예상된다"며 "금리를 잘 받아서 단기간에 수익을 거둘 수 있을 것으로 기대되는 펀드"라고 설명했다.