이 기사는 2024년 09월 24일 07:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

키움증권은 부동산PF 분야에서 빠른 속도로 존재감을 확장하고 있는 기관이다. 2024년 들어 매출 포트폴리오 다각화 수단으로 부동산PF 투자 확대를 선택하면서 신용공여 규모를 빠르게 늘려나가고 있다. 8월 말 기준 채무보증 규모는 1조6025억원으로 지난해 말 대비 2배 가까이 늘었다.

기본적으로는 공동주택 본PF 등 상대적으로 안정성이 높고 대규모 자금이 투입되는 딜에 집중하고 있다. 또 신용등급 A- 이상 시공사가 참여하는 현장에 집중 투자했다. 다만 사업성이 높다고 판단하면 브릿지론 단계 사업장에도 대규모 투자를 망설이지 않았다. 총 6100억원이 투입된 서울 목동 오피스텔 개발사업 브릿지론 리파이낸싱 주관이 대표적인 사례다.

부동산PF 업무는 구조화금융과 프로젝트투자 2개 부문이 담당하고 있다. 두 부문 모두 올해 초 조직개편을 통해 본부에서 승격된 조직이다. 리스크 관리 업무는 별도로 독립된 리스크관리부문이 수행한다.

◇8월 말 신용공여 1조6025억, 증가폭·증가액 전체 증권사 '1위'

키움증권의 8월 말 부동산PF 신용공여 규모는 1조6025억원으로 집계됐다. 8188억원이었던 지난해 말 대비 95.7% 급증한 수치다. 증가폭은 물론 증가액 역시 자기자본 기준 10대 증권사 중 가장 크다. 채무보증 규모가 급증하면서 10대 증권사 부동산PF 신용공여에서 차지하는 비중은 6.3%에서 12.8%로 확대됐다.

자기자본 대비 채무보증 규모가 크게 늘었지만 100%인 금융당국의 규제한도까지는 아직 여유가 남아있다. 8월 말 잔액 기준 PF 우발부채는 상반기 말 자기자본의 34.6%다. 대출 약정액 기준으로 하면 비중이 더 확대된다. 상반기 말 신용보강 약정액은 1조9367억원으로 자기자본의 41.8% 수준이다.

PF 채무보증이 급증한 배경에는 키움증권의 노선 변경이 자리한다. 키움증권은 올해 들어 리테일에 편중된 수익구조를 개선하기 위해 IB 강화에 힘쓰고 있다. 이 과정에서 부동산PF가 주요 확대 대상으로 결정됐다. 회사가 보유하고 있는 유동성을 적극적으로 활용해 수익을 창출하겠다는 전략이다.

2024년 들어 시장에 키움증권의 존재감을 각인시킨 딜은 인천 송도국제화복합단지 2단계 수익용지 개발사업 본PF 조달이다. 인천광역시 연수구 송도동 551-1번지 일원에 공동주택과 주상복합시설 등을 조성하는 프로젝트로 GS건설이 시공을 맡았다.

총 6000억원 규모 본PF 대출 중 키움증권은 2500억원을 조달했다. 키움증권은 유동화법인(SPC)에 대한 자금보충 및 인수확약 형태 신용보강을 통해 자금을 모았다. 당초 부동산PF에 활발하게 투자하는 다른 대형 증권사가 참여를 검토하고 있었지만 키움증권이 공격적인 영업으로 딜을 확보했다.

◇대형 건설사 아파트 현장 초점, 브릿지론 사업장도 5500억 투입

올해 초부터 부동산PF 투자 확대를 추진하고 있는 만큼 키움증권의 채무보증은 대부분 2024년 들어 신규로 투입됐다. 8월 말 기준 신용공여 1조6025억원 중 60.6%인 9713억원이 올해부터 새로 제공하고 있는 채무보증이다.

8월 말 기준 키움증권의 신용보강이 가장 많이 제공된 곳은 목동 오피스텔 개발사업 브릿지론이다. 신세계건설이 신용보강을 제공하고 시공권을 확보할 예정이었지만 리스크 관리를 위해 엑시트하면서 키움증권이 지난 8월 이어받아 재구조화를 진행했다.

총 6100억원 규모 브릿지론 리파이낸싱 중 키움증권은 선순위 3000억원과 후순위 2500억원 등 5500억원 규모 채무보증을 제공했다. 상대적으로 리스크가 큰 브릿지론 단계 사업이지만 서울 양천구 내에서도 핵심지인 목동에 자리하고 있는 점을 고려한 과감한 투자다. 사업성만 있다면 사업 진행단계 등 외부적인 형태에 연연하지 않는다는 것을 보여주는 대목이다.

목동 사업지에 대규모 투자를 진행하면서 8월 말 기준 채무보증이 남아있는 2024년 신규 신용공여액에서 오피스텔 개발사업이 차지하는 비중이 56.6%를 기록하고 있다. 공동주택 개발사업에 대한 신용공여 비중은 40.5%에 그쳤다.

다만 이는 기존 공동주택 개발사업 본PF 대출채권 셀다운 작업이 순항하면서 발생한 착시효과다. 키움증권이 부동산PF 주관 이후 적극적으로 셀다운을 진행하면서 기존 공동주택 개발사업 신용공여 규모가 줄어들었기 때문이다.

키움증권은 올해 총 9개 공동주택 개발사업의 본PF 대출에 참여했다. 이 가운데 아직 신용공여가 남은 사업은 총 6건이다. 이들 6개 사업장에 제공한 키움증권의 PF대출약정은 9510억원에 달한다. 셀다운 작업이 마무리된 부산범일과 수원권선 등의 약정액을 합하면 1조원을 상회하게 된다.

아직 실행되지 않은 약정액도 일부 있지만 대부분의 채무보증이 셀다운을 통해 해소됐다. 키움증권 채무보증이 남아있는 사업장들의 신용보강 규모를 대출약정액 기준으로 산출하면 공동주택 비중이 61.8%, 오피스텔 비중이 35.7%로 나온다.

키움증권 관계자는 "올해 성사된 프로젝트 중 공동주택 관련 PF는 총 9건으로 전체 규모는 1조원에 달한다"며 "신용등급 A- 이상 대형 시공사가 참여하는 담보비율 20~30% 수준의 안정적인 투자가 대부분을 차지하고 있다"고 설명했다.
◇올해 초 PF조직 본부서 부문으로 격상, 2부문·5본부로 구성

키움증권에서 부동산PF 업무를 수행하는 조직은 구조화금융부문과 프로젝트투자부문이다. 두 조직 모두 지난해 11월 새로 선임된 엄주성 대표이사가 올해 초 조직개편을 통해 본부에서 부문으로 승격시켰다. 두 부문은 각각 1조원에 달하는 채무보증을 제공할 수 있는 것으로 알려졌다.

구조화금융부문의 수장은 김영국 전무가 맡고 있다. 1967년생인 김 전무는 2009년부터 키움증권에서 근무하고 있다. 산하에는 구조화금융1·2·3본부가 자리한다.

프로젝트투자부문 부문장은 박대성 전무다. 1969년생으로 2010년 키움증권에 합류했다. 프로젝트투자부문은 2개 본부로 구성돼 있다.

리스크관리 조직의 정점에는 리스크관리위원회가 자리한다. 사내이사 1인과 사외이사 2인 등 총 3명이 참여하는 위원회다. 산하에는 리스크관리실무위원회가 자리해 리스크관리에 대한 실무적 사항을 심의·의결한다.

최고리스크관리책임자(CRO)는 석호징 상무다. 리스크관리부문장을 맡고 있다. 리스크관리팀과 투자심사팀, 부동산투자심사팀 등을 총괄한다. 1969년생인 석 상무는 KB국민은행과 삼성증권에서 리스크관리 업무를, 외환은행과 하나은행에서 심사 및 해외IB 업무를, 삼정KPMG에서 리스크 관리 컨설팅 업무를 수행한 이력이 있는 베테랑이다.

개별 딜에 대한 심사 업무를 총괄하는 심사본부장은 박진국 이사다. 나이스신용평가 크레딧 애널리스트와 서울신용평가 PF사업성평가, 메리츠증권 심사역 등을 거쳐 키움증권에 합류했다.

키움증권 관계자는 "입지여건과 시공사 브랜드 선호도, 분양가 등을 종합적으로 검토해 사업성이 높은 공동주택 개발사업에 집중하는 방식으로 리스크를 관리하고 있다"며 "상환 안정성과 셀다운 기관 확보 여부, 실효성 있는 매입확약 존재유무 등도 주요 검토 대상"이라고 설명했다.