이 기사는 2024년 10월 30일 15:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

JB자산운용이 투자한 대전 아파트 재개발 사업의 손실 가능성이 커지며 난처한 상황에 놓였다. JB운용이 개발 단계에서부터 투자한 특수목적법인(SPC) 비에스제일차의 사모사채가 기한이익상실(EOD) 상태에 놓이면서다. 본 프로젝트파이낸싱(PF)가 지연되면서 JB운용의 고민이 깊어지는 모습이다.

30일 금융투자업계에 따르면 JB운용이 보유한 비에스제일차의 사모사채에서 EOD가 발생했다. 대전 소재 아파트 재개발 사업장에 대한 채권으로 채권가액은 20억원이다. JB운용은 개발 조성 단계인 약 3년 전 투자한 것으로 알려졌다.

이번 EOD는 비에스제일차가 만기 도래 후에도 일부 채무를 상환하지 못하면서 발생했다. 비에스제일차가 만기 시점에서 자금난에 직면하며 차입금을 갚지 못하자, 해당 채권의 선순위 대주가 상환 기한 연장을 거부한 것이다. 선순위 대주는 앞서 세 번에 걸쳐 상환 기일 연장을 허용했지만 이번 네 번째 기한 연장 요청을 거부하면서 결국 EOD 상황으로 이어졌다.

비에스제일차는 자금 부족으로 인해 아직까지 본 PF로 전환하지 못한 상태다. PF 전환은 통상적으로 대형 개발 사업의 자금 조달 방안으로 활용된다. 당초 비에스제일차가 재개발 사업 계획은 고시했지만 자금 유동성이 떨어지며 PF 전환을 마무리하지 못한 것으로 전해진다.

JB운용은 비에스제일차의 PF 전환을 기다리는 분위기다. JB운용 관계자는 "PF 전환이 성공적으로 이루어질 경우 자연스럽게 투자금 상환이 될 것으로 보고 있다"며 "비에스제일차 측이 사업을 계속 끌고 가겠다는 입장이어서 PF로 넘어갈 수 있게끔 진행 상황을 면밀히 검토하는 중"이라고 설명했다.

JB운용은 해당 부실채권이 곧바로 경매나 공매로 넘어가진 않을 것으로 보고 있다. 비에스제일차가 이미 사업 계획 고시를 완료했고 인허가도 받은 상태이기 때문에 일단은 PF 전환까지 기다리겠다는 입장이다.

다만 PF 전환이 끝내 실패할 경우 경·공매 절차로 넘어갈 가능성도 배제할 수 없다. 이렇게 되면 JB운용으로선 손실이 불가피하다. 경매나 공매는 채권 상환이 진행되지 않을 때 마지막 수단으로 진행되는 절차다. 투자금을 회수하는 최후의 방법이지만 채권자 입장에서 일반적으로 원금 손실이 발생할 가능성이 높다.

한 업계 관계자는 "SPC인 비에스제일차의 재무적 불안정성이 기존 투자자들에게 리스크가 전가된 셈"이라며 "특히 부동산 시장의 불확실성이 증가하는 시기에는 PF 전환이 어려워지거나 지연될 수 있는데, 만약 담보신탁 공매나 근저당 경매로 넘어가게 된다면 JB운용 입장에서도 어쩔 수 없이 손실을 떠안게 된다"고 설명했다.