이 기사는 2024년 11월 12일 07시20분 thebell에 표출된 기사입니다

그래비티자산운용과 모건스탠리가 국내 기업형 임대주택에 대한 투자를 본격화하기에 앞서 초기 가이드라인을 가다듬고 있다. 외국계 자본이 코어펀드를 활용해 국내 기업형 임대주택 시장에 투자한 건 이번이 처음이다. 수익성 지표를 충족하기에 용이한 구조인 만큼 안정적인 사업 구조가 눈에 띈다.

11일 관련업계에 따르면 그래비티자산운용과 모건스탠리는 국내 기업형 임대주택 시장에 투자하기로 뜻을 모았다. 그래비티자산운용이 자산을 매입하는 단계에 맞춰 펀드를 설정하고 모건스탠리가 재무적투자자(FI)로 참여하는 방식이다. 투자재원은 모건스탠리의 코어펀드를 활용해 융통한다.

눈에 띄는 부분은 서울 지역에 한해 기업형 임대주택으로 활용할 자산들을 살펴보고 있다는 점이다. 양사는 논의가 이뤄지던 초기 시점부터 수익성이 담보된 서울 지역 한정으로만 시장조사를 진행했다. 에스엘플랫폼이 오퍼레이터로 참여한 첫 사업지 '지웰홈스 라이프 강동'도 서울 강동구 길동 일원에 위치해 있다.

모건스탠리의 투자 이력과 무관하지 않아 보인다. 모건스탠리는 과거 일본 기업형 임대주택 시장에 투자를 단행했을 당시 수익성을 담보하는 차원에서 도쿄 지역 위주로 포트폴리오를 구성했다. 일본과 국내 부동산 시장간에 공통점이 상당한 만큼 유사한 전략을 구사하겠다는 복안으로 해석된다.

코어펀드가 투자재원이기 때문에 안정적인 주거 상품(기업형 임대주택)에 보다 무게를 둘 계획이다. 다만 일부 입지적 특징에 따라 장·단기 숙박시설을 혼합하는 형태도 염두하고 있다. 숙박시설은 임대주택 사업을 영위하는 기업들이 기투자받은 펀드의 수익률 지표를 충족하기에 용이한 상품군 중 하나다.

펀드의 투자 자산을 편입하는 작업에는 효율성에 초점을 맞췄다. 하나의 펀드에 하나의 자산을 담는 게 기본적인 형태지만 규모나 성격에 따라 변동될 수 있다는 점을 분명히 했다. 소규모 기업형 임대주택을 매입·개발할 때마다 신규 펀드를 설정하고 운영 계약을 체결하는 게 비효율적일 수 있다는 이유에서다.

손발을 맞추는 오퍼레이터를 한정하지 않는다는 기조 역시 성립돼 있다. 현재 제1호 펀드인 '그래비티강동레지던스사모부동산투자회사' 정도만을 설정한 상태인 만큼 다양한 오퍼레이터들의 의견을 수렴하겠다는 방침이다. 자산에 대한 투자 방향성이 일치하는 오퍼레이터들을 우선적으로 선별한다.

시장 관계자는 "그래비티자산운용이 투자하려는 자산에 대해 다양한 오퍼레이터들과 논의 과정을 거치고 있는 것으로 안다"며 "각 자산마다 운영하려는 방향성이 같은 오퍼레이터를 선정할 전망"이라고 설명했다. 또 "가이드라인에 의거해 펀드의 최대 수익을 창출해 나가겠다는 기조도 수립돼 있다"고 덧붙였다.