이 기사는 2024년 11월 13일 07:56 thebell 에 표출된 기사입니다.

국토교통부는 지난 6월 국민소득 증진과 부동산 산업 선진화를 목적으로 '리츠(REITs) 활성화 방안'을 발표했다. 이 방안은 올해 말까지 부동산투자회사법 관련 시행령 및 시행규칙의 개정 등을 통해 추진될 예정이다.

리츠 활성화 방안을 보면 '투자 다양성'에 주안점을 두고 있다. 특히 프로젝트성 투자가 가능해진다는 점을 강조하고 있다.

종전엔 투자자 보호를 목적으로 다소 리스크가 크다고 여겨지는 부동산 개발사업 등은 불가능했다. 통상 개발사업은 프로젝트금융투자회사(PFV)를 통해서 추진하곤 했다. 개발사업자 입장에서 보면 PFV 혹은 리츠 중 선택이 가능해졌다.

다만 현행 PFV가 리츠에 비해 부족한 점이 없는 터라 개발사업자들이 리츠를 택하지 않을 것이란 예측이 우세한 분위기다. 절차나 혜택 등을 고려할 때 굳이 리츠가 강점인 점을 찾기 없다는 게 대체적인 시각이다. 대신 시장에선 리츠 간 M&A가 가능하다는 점에 주목하고 있다. 리츠 활성화 방안 발표 당시 부각되지 않았던 지점이다.

현행 부동산투자법에 따르면 공모리츠는 공모리츠와 합병만 가능하다. 반면 개정안 대로면 공모외에 특정 요건을 충족하는 사모리츠와도 합병이 가능하다. 여기서 요건은 연기금 등이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유하고 있는 사모리츠여야 한다는 점이다. 사모리츠의 대부분이 연기금 혹은 공제회가 주된 에쿼티 투자자라는 점에 비춰보면 웬만한 사모리츠는 다 합병대상이 된다. 사모리츠를 만드는 측면에서도 긍정적인 효과가 있을 수 있다는 이야기다.

특히 공모리츠가 사모리츠를 큰 제약조건 없이 합병할 수 있게 되면 전체적인 시장 파이 확대에 기여할 수 있을 것이라는 게 전문가들의 시각이다. 대장주 역할을 해야하는 공모리츠가 대형화를 할 수 있는 가장 용이한 수단이 될 수 있어서다.

사모리츠 입장에서도 결국 엑시트를 해야하는데 1차적으로 공모리츠를 타깃으로 삼을 수 있다. 애초 사모리츠는 투자자들의 자금을 돌려줘야 하는 만큼 끝이 정해져 있다. 여느 부동산 펀드와 마찬가지로 엑시트 플랜을 어느정도 계획하고 투자하기 마련이다. 이때 부동산 펀드 혹은 전략적 투자자(SI) 정도가 대안으로 꼽힌다. 이 지점에서 선택지가 추가되는 셈이다. 오히려 가장 괜찮은 대안이 될 것으로 예상하는 이도 있다.

그간 업계에선 공모 상장리츠의 대형화를 위해 사모리츠를 대상으로 한 합병을 허용해야 한다는 요구가 있어왔다. 물론 여전히 보완이 필요한 곳들도 있다. 주식의 포괄적 교환, 리츠의 회사법상 결합행위 등이다. 그럼에도 M&A 이외 전반적으로 아쉬운 점은 있지만 시장의 목소리를 반영해 의미있는 방안이 나온 것은 분명해 보인다. 방향성을 잘 잡은 만큼 이번 리츠 활성화 방안이 의미 있는 결실을 맺기를 기대해 본다.