이 기사는 2025년 03월 07일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

홈플러스의 기업회생절차 신청 여파가 상업용 부동산 시장을 흔들고 있다. 가장 걱정이 큰 곳은 홈플러스를 기초자산으로 투자한 펀드와 리츠다. 폐점 점포로 지정되면 임대료 수취나 리파이낸싱에 어려움을 겪는 게 불가피하다.

KB부동산신탁도 홈플러스 남현점과 평촌점을 각각 리츠로 인수했다. 두 리츠는 모두 과거부터 자산 매각을 추진했지만 불발된 뒤 리파이낸싱을 완료한 상태다. 당장 리파이낸싱 리스크는 없는 데다 수도권 내 위치한 홈플러스라 당장 영업 중단 가능성은 낮아 보인다.

◇사당리테일·평촌리테일 리츠 운용 중

7일 리츠업계에 따르면 KB사당리테일리츠와 KB평촌리테일리츠는 최근 부실자산 발생 사실을 공시했다. 두 리츠의 기초자산 임차인이 홈플러스다. 홈플러스의 기업회생절차가 개시되면서 임대료 부실 가능성이 커진 상황이다.

사당리테일리츠는 홈플러스 남현점을 기초자산으로 담고 있다. 홈플러스의 임대차기간은 2013년 10월부터 2033년 9월까지 20년으로 설정됐다. 임대차 보증금은 150억원이다.

기본임대료와 추가임대료를 나눠 받고 있다. 기본임대료는 매년 10월 15일 선지급 받는 구조다. 지난해 10월 중 78억원가량의 연 임대료를 받았다. 추가임대료는 11월에 수취 중이다. 약 9억원 정도다.

평촌리테일리츠의 구조도 비슷하다. 홈플러스 평촌점을 기초자산으로 투자했다. 홈플러스가 2039년까지 임차하기로 돼 있다. 마찬가지로 임대차 보증금은 150억원이다. 연 55억원가량의 임대료를 받고 있다.

지금까지는 정상적으로 임대료를 지급 받아 왔지만 앞으로 임대료가 정상적으로 들어올 지는 미지수다. 홈플러스가 기업회생절차에 나서면서 임대료의 할인을 요구하거나 최악의 경우 폐점으로 인한 임대료 미납, 연체 등의 가능성이 남아 있기 때문이다.

업계에 따르면 홈플러스는 내부적으로 계속 운영 점포와 폐점 검토 점포를 나누고 있는 것으로 파악된다. KB부동산신탁 역시 홈플러스 측에 임대료 납부 계획 및 매장 정상운영 여부, 향후 대책방안 회신 요청 공문을 발송한 상태다.

◇매각 불발, 리파이낸싱 진행…만기 1년 이상 잔존

KB부동산신탁이 투자한 홈플러스 남현점과 평촌점의 입지는 우수한 편이다. 모두 수도권 내 위치해 계속 운영 가능성이 높다는 분석이다. 반면 지방 소재 홈플러스를 인수한 펀드들의 고심은 깊다. 연 단위로 임대료를 지급받지 않고 월 단위로 임대료를 받고 있는 곳들도 있다.

당장 리파이낸싱 리스크도 없다. 사당리테일리츠는 2020년부터, 평촌리테일리츠는 2022년부터 자산 매각을 추진해 왔다. 하지만 번번이 자산 매각에 실패하면서 리파이낸싱을 해놓은 상태다.

사당리테일리츠의 차입금 만기는 내년 6월이다. 2024년 중 리츠 엑시트에 실패하면서 만기를 연장했다. 평촌리테일리츠는 최근 리파이낸싱을 완료했다. 지난 1월 대출 만기였지만 자산 처분이 어려워지자 2년 운용 기간을 연장하기로 결정했다. 2027년 1월까지 시간을 번 셈이다.

1년 이상 시간이 남긴 했지만 만기 시점의 기한이익상실(EOD) 가능성을 배제하긴 어렵다. 추후 홈플러스의 임대료 납입 및 점포 운영 계획에 따라 대책을 세울 것으로 보인다.