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[부동산 운용사 열전]해외투자 트렌드 주도, 김용훈 타이거대체투자 대표③아마존 물류창고, NASA 본사 투자 잇따라 '히트'…독립후 미국 기숙사 투자상품 선봬

최필우 기자공개 2020-06-23 07:48:05

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 06월 19일 14:19 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

김용훈 타이거대체투자운용 대표(사진)는 국내 자산운용업계의 해외투자 '트렌드세터'로 꼽힌다. 2016년 동유럽 아마존 물류창고, 2017년 미국항공우주국(NASA) 본사 등이 그가 하나대체투자자산운용에 소속돼 있을 때 주도해서 투자한 물건이다. 지금은 익숙하지만 당시엔 업계를 떠들썩하게 만든 '핫'한 상품이었다.

타이거대체투자운용 설립 후에도 김 대표는 국내 다른 투자자들이 가보지 않은 길을 걷고 있다. 미국 대학교 기숙사에 투자하는 상품을 선보인 게 대표적이다. 인수금융 등 대체투자 영역을 확대하는 것도 그가 설정한 과제다.

◇'성장성·안정성' 갖춘 섹터, 한발 먼저 파악

김 대표는 서울대학교에서 공부했다. 조경학과를 졸업하고 같은 대학 환경대학원에 진학해 석사 과정을 마쳤다. 대학에 진학할 때 부동산 분야에 관심을 뒀으나 당시엔 특화된 학과가 없었다. 조경과 환경이 부동산과 관련된 가장 밀접한 전공이었다.

그는 학업을 마치고 2003년 대한토지신탁에 입사했다. 3년 간 근무하며 부동산 관련 업무를 경험했다. 2005년 간접투자자산운용법이 시행된 후에는 하나자산신탁을 거쳐 옛 다올부동산자산운용으로 자리를 옮겼다. 다올부동산자산운용은 하나대체투자자산운용의 전신으로 하나금융지주에 인수된 이후 사명을 변경했다. 그는 하나대체투자자산운용에서만 13년을 보냈다.

하나대체투자자산운용에 몸 담으면서 김 대표의 투자 스타일이 만들어졌다. 금융지주에 소속돼 있어 리스크 검증을 강화하는 보수적인 운용이 필수였다. 보수적인 접근으로 리스크를 차단하는 동시에 만족스러운 수익을 낼 수 있는 전략이 필요했다. 그는 글로벌 트렌드를 한발 앞서 포착해 성장성 또는 안정성을 담보하는 물건을 확보하는 데 집중했다.

2016년에 투자한 동유럽 아마존 물류창고가 대표적인 사례다. 당시에도 이커머스가 활성화 단계에 있었지만 현재와 같이 주류로 자리잡기 전이었다. 김 대표는 과거 미국 물류 회사 사모사채에 투자해본 경험을 바탕으로 전자상거래 발전과 물류창고 성장을 점쳤다. 이커머스 선두 주자인 아마존의 물류창고면 안정성도 충분할 것이라 봤다.

미국항공우주국 본사에 투자한 펀드도 새로운 트렌드를 추구하는 과정해서 설정했다. 대외 변수로부터 받는 영향이 적은 물건을 물색하다가 미국 정부라는 든든한 뒷배가 있는 기관의 본사를 낙점했다. 이 상품은 하나대체투자자산운용의 첫번째 해외 부동산 공모펀드다. 기관투자가 뿐만 아니라 개인투자자에게도 해외 부동산 투자 기회를 제공했다는 점에서 의미가 있다.

김용훈 타이거대체투자운용 대표는 "물건을 보수적으로 평가하면서도 수익성을 갖춘 상품을 만들려면 한발 앞서 트렌드를 포착하는 게 중요하다"며 "특히 해외 투자 트렌드는 국내에 비해 빠르게 바뀌는 편이어서 시장 흐름에 기민하게 대응할 필요가 있다"고 말했다.

◇국내 첫 '스튜던트 하우징' 투자, 물류창고·데이터센터 주목

김 대표는 타이거대체투자운용 설립 후에도 해외 투자에 주력하고 있다. 투자 물건 100%가 해외 소재다. 그는 특정 섹터와 전략에 매몰되지 않고 매번 새로운 트렌드를 파악하고 있다.

타이거대체투자운용에서 설정한 대표적인 펀드는 미국 대학생 기숙사 투자 상품이다. 기숙사 건물을 매입하고 이를 대학에 임대하는 식이다. 대학생 기숙사는 국내에선 투자 상품으로 분류되지 않지만 미국에선 별도 섹터로 나뉘어 있다.

김 대표는 미국 기숙사 투자가 오피스보다 안정적이라고 봤다. 기업은 외부 환경에 따라 실적이 악화될 수 있지만 교육에 대한 수요가 꾸준한 미국에선 기숙사 공실률이 매우 낮다. 국내와 달리 미국은 유학생이 지속 유입되고 있어 인구 감소 리스크에서도 자유롭다. 주립대의 경우 재정이 탄탄해 부실 우려가 크지 않다는 점도 상품 매력도를 높였다.

김 대표는 "미국 기숙사는 경기 방어적 성격을 띠는 자산"이라며 "경기가 좋지 않을 때 재취업 등을 위한 교육 수요가 높아진다"고 말했다. 그는 "코로나 국면에서도 재취업을 위한 교육 수요가 존재해 미국 기숙사가 받는 영향이 제한적일 것"이라고 덧붙였다.


김 대표는 코로나바이러스감염증-19 여파로 글로벌 부동산 투자 트렌드가 변할 것이라 전망하고 있다. 사태가 종식되면서 과거 트렌드로 회귀하지 않고 중장기적인 새 트렌드가 형성될 가능성이 높다고 판단했다. 그는 이커머스 회사가 활용하는 물류시설과 언택트 산업 활성화 기반이 되는 데이터센터를 유망 자산군으로 꼽았다.

부동산과 양대축을 이루고 있는 인수금융 비즈니스도 강화할 방침이다. 코로나 사태 전후의 기업 실적을 비교하고 새로운 트렌드 속에서 살아남을 수 있는 기업 관련 딜에 집중하기로 했다.

김 대표는 "코로나 사태가 잠잠해져도 이번에 형성된 트렌드는 오랜 기간 유지될 가능성이 높다"며 "경쟁력 있는 물건을 선별하면 부동산 시장 위기를 충분히 극복할 수 있을 것"이라고 말했다.

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