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[데이터센터 개발시장 점검]지자체·디벨로퍼·ICT, 접근방식 '제각각'중소규모 고용효과 저조, 인허가 난색…운용리스, 부채인식 부담도

신민규 기자공개 2020-10-05 09:50:11

[편집자주]

데이터센터(IDC) 구축에 대한 부동산 개발업계 관심이 뜨겁다. 코로나19 이후 오피스와 상가시설 공실 우려가 커지자 장기 수요 확보가 가능한 대체재로 급부상했다. 다만 실제 개발 성사까지는 거쳐야 할 과제가 많은 편이다. 변전소 이슈부터 오퍼레이터 확보, 보안, 지역민원 등 일반 건물과는 차원이 다른 변수가 고려될 필요가 있다. 데이터센터 개발시장 현황을 더벨이 들여다봤다.

이 기사는 2020년 09월 28일 14:10 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

데이터센터 수요 증가는 누구나 공감하는 이슈지만 실제 개발에 들어서면 업계 입장은 판이하게 갈라지는 편이다.

인허가권을 쥐고 있는 지자체는 하이퍼스케일 규모의 센터가 아니라면 소극적인 경우가 대부분이다. 상업시설이나 하다못해 물류센터보다도 인구유발 효과가 나오지 않아서다.

'공실'을 바라보는 관점도 다르다. 부동산 디벨로퍼와 임차인 사이에 오퍼레이터 성격의 정보통신기술(ICT) 기업이 껴있다보니 공실 책임을 줄이려는 수싸움이 치열하다. ICT 기업은 대부분 대기업 계열인데 디벨로퍼와 마스터리스 계약을 맺으면 운용리스료가 회계상 부채로 잡히는 부담도 걸려 있다.

◇지자체, 하이퍼 스케일 위주 선호…중소규모 수요 외면

데이터센터 개발이 성립하려면 지자체의 인허가 승인이 전제되어야 한다. 국내 지자체마다 고용측면에서 해석이 엇갈리긴 하지만 전반적으로 초대형 규모를 선호하는 편이다. 도심권 중소규모 데이터센터 수요는 외면받는 셈이라 개발이 쉽지 않은 편이다.

상업시설 공실이 폭증하는 상황에서 지자체의 큰 관심은 데이터센터 고용효과 여부다. 시스템이 들어설 때 운영관리, 유지보수 인력이 투입되고 코로케이션 기업은 데이터센터 주변에 사무실을 구하는 경우도 있어 인구유입이 아주 없지는 않다.

하지만 기존 상업시설이나 물류센터에 비해 상대적으로 인구유발 효과를 기대하기 어려운 게 사실이다. 개발과정에선 고용이 늘어날 수 있지만 실제 구축이 되고나면 장소만 차지할 뿐 경제효과가 적다는 지적이 제기된다.

이러다보니 지자체 데이터센터 선호도 역시 극과극의 양상을 띠고 있다. 초대형 규모의 센터는 첨단산업단지 육성 측면에서 러브콜을 받는 사례가 나타났고 있다. LG유플러스가 평촌에 짓고 있는 데이터센터나 마이크로소프트가 부산에 세운 경우가 해당된다.

하이퍼스케일 데이터센터(Hyperscale Data Center)의 공식적인 분류 기준은 없지만 최소 10만대 서버, 1만대 이상의 랙, 2만2500㎡ 규모를 갖춘 곳을 지칭한다.


반대로 도심권 중소규모 엣지 데이터센터(Edge Data Center)는 인허가를 따내기가 만만찮다. 여기에는 지역 주민들의 민원도 작용하고 있다. 주민 입장에선 혐오시설로 인식돼 전자파나 전력량에 따른 불안감이 높은 편이다. 네이버조차 용인시에 제2데이터센터를 건립하려고 했다가 반대에 부딪쳐 지자체 공모로 전환해 세종시로 낙점한 바 있다.

엣지 데이터센터는 스마트 기기를 사용하는 실제 장소 인근에 데이터센터를 구축해 사용한다. 병원의 의료 로봇이나 물류자동화로 공장에서 컴퓨팅 기술이 필요할 때 주로 사용된다.

시장에선 클라우드 서비스가 대중적으로 자리잡기전까지는 엣지 데이터센터의 수요가 오히려 늘어날 수 있다고 내다봤다. 스마트 기기 사용량이 늘어나면서 근거리에 센터를 배치해 지연속도를 낮추고 응답속도를 높이기 위한 차원으로 풀이된다. 이지스자산운용의 데이터센터 리포트에 따르면 하이퍼스케일이 1개 들어설 때 엣지는 수천개가 필요할 것으로 예상했다.

ICT기업 관계자는 "시스템이 입주하는 셈이라 일반 건축물에 비해 고용효과가 적은 건 사실"이라며 "첨단산업단지를 지자체가 육성하려고 할 때 IT기업을 유치하기 위해 서브 조건으로 데이터센터를 허용하는 경우가 있는 정도"라고 설명했다.

◇ICT기업, 마스터리스 구조 난감…운용리스, 부채 계상

디벨로퍼와 ICT기업간 개발구조를 짜기 어려운 면도 풀어야할 과제다. 디벨로퍼가 개발에 착수하려면 어느 정도 임차인이 확보될 것이라는 예상이 있어야 한다. IT 이해도가 낮은 한계상 ICT기업을 반드시 필요로 한다.

ICT기업은 통신사나 대기업 시스템통합(SI) 업체로 실제 클라우드 서비스, 코로케이션 서비스를 입주사에게 제공하기 때문에 임차인과의 접점이 매우 높은 편이다.

문제는 ICT기업이 부동산 디벨로퍼와 손잡고 마스터리스를 맺으면 재무부담이 가중된다는 점이다. 당장 임차인을 확보해야 한다는 부담도 생기지만 운용리스가 부채로 계상된다는 점이 발목을 잡고 있다.

지금은 데이터센터 수요가 뜨거운 편이지만 불과 몇년전만 해도 공실이 있었다. 대기업 계열 ICT 입장에선 공실에 따른 책임소지가 부담으로 작용하고 있다.

최근에는 개발 초기부터 임차인이 원하는 환경을 구축해 공실을 해소하는 사례도 있는 것으로 알려졌다. 수요자 입맛에 맞게 처음부터 구축해 공실 리스크를 푸는 것인데 아직까진 공급자가 짊어져야 할 부담이 많은 편이다.

부동산 자산운용사 관계자는 "운용업계와 ICT기업간 검토는 계속 이뤄지고 있다"면서도 "처음부터 도시 설계단계에서 데이터센터를 고려해 전력시설을 마련해놓고 접근하는 스마트시티 조성사업이 추진도가 높은 편이고 기존 도심권에서는 대기업 계열 ICT기업이 투자자로 뒷단에 서는 경우가 아닌 이상 성사 가능성을 낮게 보고 있다"고 설명했다.
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