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분당 M타워 인수 우협에 마스턴, 케이리츠 '1400억대' 차익 매각가 2800억 안팎 논의, 인수가 대비 2배 수준…추후 리모델링 전망

고진영 기자공개 2022-01-24 07:36:07

이 기사는 2022년 01월 21일 11:16 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

프라임급 오피스 ‘분당 M타워’를 마스턴투자운용이 인수한다. 현재 케이리츠투자운용(이하 케이리츠운용)과 우선협상계약을 체결해 딜을 진행하고 있다. 약 3년 전 빌딩을 매입한 케이리츠운용은 분당권역 오피스 활황 덕분에 2배 수준의 차익을 거둘 전망이다.

20일 관련 업계에 따르면 케이리츠운용은 최근 마스턴투자운용을 분당 M타워의 매입 우선협상대상자로 선정했다. 논의되는 가격은 평(3.3㎡)당 2000만원 안팎, 총 2800억원 수준으로 알려졌다.

M타워는 분당구 구미로 오리역 인근에 위치해 있다. 2009년 7월 준공됐으며 연면적 4만6125㎡(1만3953평), 지하 4층~지상 8층 규모로 지어졌다. 이 주변에 연면적 1만평 이상의 대형 오피스 자산은 M타워를 포함해 5개동 뿐이다.

준공된지 시간이 흐르긴 했지만 삼성웰스토리, 네이버랩스(NAVER LABS) 등 우량 기업이 장기간 본사로 사용하고 있다는 점에서 투자 매력이 있다. 기준 층 전용면적이 약 1000평 수준인 만큼 사옥 활용도도 높은 자산으로 분류된다. 이밖에 케이던스디자인시스템즈, 스마트모듈러, 알앤비소프트웨어 등이 입주해 있다.

케이리츠운용이 해당 빌딩을 매입한 것은 앞서 2019년 4월이다. 당시 JS자산운용이 평당 980만원, 총 1370억원에 사들인 이후 인수 펀드를 케이리츠운용에 넘겼다. 이번 딜이 계획대로 클로징될 경우 케이리츠운용은 무려 1400억원 안팎의 시세차익(Capital)을 거둘 수 있는 셈이다.

분당에 대한 집중적 투자가 성공적 엑시트의 배경이 됐다. 케이리츠운용은 2018년께부터 M타워를 포함해 서현빌딩, 서영빌딩, 서머셋 센트럴 분당(옛 제이에스호텔) 등 분당지역 매물을 줄줄이 사들였는데 안목이 적중했다.

분당 오피스 시장이 주목 받고 있는 이유는 판교 시장이 성숙 단계에 접어들면서 분당에도 수요가 넘어오고 있기 때문이다. 판교에 자리잡은 기업들이 사업 확장을 위해 가까운 분당에서 오피스를 구하는 사례가 늘었다. M타워의 경우 수내역, 서현역에 포진돼 있던 기존 분당 매물들과 달리 오리역으로 다소 떨어져 있지만 훈풍이 여기에도 미쳤다.

이런 시세 상승과 맞물려 케이리츠운용은 작년 중순부터 M타워에 대한 엑시트를 추진해왔다. 애초 한국투자부동산신탁이 우상협상대상자로 선정됐으나 딜이 무산됐다. 신영증권이 총액인수 약정을 맺기로 했는데 금리 인상 탓에 투자자 모집이 여의치 않아 철회했기 때문이다. 그러다 마스턴투자운용과 수의로 접촉해 다시 MOU(양해각서)를 맺었다.

마스턴투자운용은 매입 이후 리모델링을 통해 자산가치 상승을 노릴 계획이다. M타워는 기존 용적률이 541.16%이지만 지구단위계획 인센티브를 적용하면 최대 용적률이 644%대로 늘어 잔여 가용 용적률이 100%를 넘는다. 수직증축 등을 통한 자산가치 제고 효과를 노려볼 수 있다.

인수자금 조달의 경우 마스턴 측은 당초 운용 중인 블라인드 펀드와 자체자금 등으로 충당할 계획이었다. 하지만 방향을 틀어 외부 투자자 역시 물색 중인 것으로 알려졌다.
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