이 기사는 2022년 01월 19일 13:41 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 오피스빌딩 투자 전문인 ‘코람코더원’ 리츠의 상장 절차를 본격화했다. 여의도 하나금융투자빌딩을 초기 자산으로 담아 약 1000억원 규모를 공모할 예정이다. 오피스 섹터는 코람코자산신탁의 주력인 만큼 회사의 시그니처 리츠로 키울 계획으로 알려졌다.

19일 국토교통부에 따르면 코람코더원 리츠는 상장을 통해 약 975억원을 모집한다. 이중 약 70%를 기관투자자, 나머지는 일반청약자에 배정하기로 했다. 삼성증권과 하나금융투자가 공동대표주관회사를 맡았으며 3월 내 상장을 목표하고 있다.

코람코더원은 옛 ‘코크렙제30호’ 리츠로 여의도 하나금융투자빌딩이 단일 자산이다. 앞서 셰어딜(share deal) 방식으로 주주를 재편성한 이후 이름을 변경했다. 추후 자산을 지속적으로 편입해 규모를 키워갈 전망이다.

현재 코람코자산신탁은 코람코에너지, 이리츠코크렙 등 상장리츠 2개를 운용하고 있다. 각각 주유소와 리테일이 주요자산이다. 오피스빌딩 리츠를 상장하는 것은 이번이 최초인 셈이다. 시장에선 코람코자산신탁이 주특기 분야에 나섰다는 평가다.

실제 코람코자산신탁은 국내 리츠 도입시점인 2001년 설립된 이후 첫 리츠사업을 오피스빌딩으로 시작했다. 당시 코크렙CR리츠 1호를 설립해 장교동 한화빌딩, 여의도 대한방직빌딩, 홍대 대아빌딩 등에 투자했는데 국내에서 리츠가 처음 싹을 틔우기 시작했던 시기다. 지금도 코람코가 운용 중인 41개의 리츠 중에 24개가 오피스 자산을 기반으로 한다.

업계 관계자는 “코람코자산신탁이 가장 잘 알고 자신있어 하는 분야가 오피스빌딩”이라며 “내부에서도 더원 리츠에 신경을 많이 쓰고 있는 것으로 안다”고 말했다.


하나금투빌딩은 1994년 준공됐다. 지하 5층~지상 23층, 연면적 6만9826㎡ 규모다. 여의도 오피스권역 중심부에 위치한 데다 신용도 높은 임차인을 확보한 점이 투자매력으로 꼽힌다

임차인 구성의 경우 하나금융투자가 빌딩의 50% 이상을 임차 중이고 이밖에도 한국쓰리엠과 인텔코리아, 하나은행 등이 세들어 있다. 작년 9월 말 기준으로 13건의 임대차계약을 맺었으며 공실률은 98.37%다. 다만 하나은행이 최근 11층 일부 면적에 대해 증평 계약을 맺었다.

해당 빌딩은 당초 하나대투증권(현 하나금융투자)의 소유였지만 하나자산운용이 조성한 하나랜드칩 부동산펀드 1호에 2010년 매각했다. 코람코자산신탁이 코크렙제30호를 통해 하나금투빌딩을 매입한 시기는 2015년 11월, 매입가를 포함한 총 투자액은 4300억원이었다.

코크렙제30호는 매입 약 4년 만인 2020년 4월께부터 하나금융투자 빌딩의 매각을 추진했다. 같은 해 7월 초 투게더투자운용이 예비 우선협상자로 낙점되기도 했으나 하나금융투자가 콜옵션(우선매수권)을 행사하면서 코람코자산신탁을 다시 인수자로 지정했다.

코람코는 애초 기존 리츠를 청산하고 리츠를 새로 만들어 인수 비히클(vehicle)을 변경할 계획이었다. 하지만 셰어딜 쪽으로 방향을 틀었다. 투자자들이 코람코자산신탁을 리츠AMC(자산관리회사)로 유지하기를 원했을 뿐더러 셰어딜 방식이 훨씬 거래를 빨리 진행할 수 있다는 측면이 작용했기 때문으로 알려졌다.

셰어딜은 소유 리츠를 그대로 두면서 주주를 바꾸는 방식이다. 지분거래이다 보니 취등록세 등 추가적인 세금을 낼 필요가 없고 운용의 연속성을 가져갈 수 있다는 장점이 있다. 사실상의 지분 매각으로 주인이 바뀐 셈이다.

현재 코람코더원 리츠의 주주 구성을 보면 페블스톤전문투자형리츠부동산모투자신탁제101호가 38.28%를 보유한 최대주주다. 주요임차인인 하나금융투자(19.14%)와 엠플러스전문투자형사모부동산모투자신탁21-2호(9.57%), 코람코공모상장예정리츠전문투자형사모투자신탁제13호(9.57%), 스마일게이트홀딩스(4.31%), 한화에스테이트(2.87%) 등이 지분을 쥐었다. 리츠 운용사인 코람코자산신탁도 4.78%를 가지고 있다.