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홀로서기 한투리얼에셋, 1000억 사모대출펀드 결성 선순위 7%·중순위 최대 12% 기대 수익률 목표

조영진 기자공개 2022-10-04 08:10:26

이 기사는 2022년 09월 27일 13:41 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국투자리얼에셋운용이 최근의 고금리를 반영해 부동산 사모대출펀드를 신규 결성했다. 지난 7월 한국투자신탁운용으로부터 분할된 이후, 1000억원대 펀드를 연이어 출시하며 빠르게 사세를 확장해나가는 분위기다.

27일 금융투자업계에 따르면 한국투자리얼에셋운용은 최근 ‘한국투자DEBT플러스일반사모부동산투자신탁1호’를 1000억원 규모로 결성했다. 1종에 700억원, 2종에 300억원을 나눠담는 상품으로, KB증권과 한국증권금융이 각각 판매사와 수탁사를 담당한다.

‘한국투자DEBT플러스일반사모부동산투자신탁1호’는 국내 부동산 관련 대출 및 지분 등에 투자하기 위해 설정된 블라인드 펀드로, 최초 설정일로부터 8년간 운용된다. 대출형 사모펀드의 만기가 보통 5년 내외임을 감안할 때, 비교적 긴 신탁 계약기간으로 설정됐다.


이는 최근의 고금리를 반영한 장기계약을 노린 조치로 풀이된다. 지난해 3%를 오르내리던 부동산 선순위 대출이자율이 올해 초 약 5%에 도달한 데 이어, 현재 7% 수준까지 도달하는 등 급등이 이어졌기 때문이다. 기관투자자들이 고정적인 장기 현금흐름을 선호한다는 점도 이번 신탁계약기간 설정에 한몫했다.

최근 티마크그랜드호텔 매각에 실패한 하나대체운용도 해당 자산의 리파이낸싱 과정에서 선순위 출자자들에게 연 7%의 이자율을 제시한 것으로 전해진다. 한 PDF(사모대출펀드) 운용역은 “현재 신규 물건의 경우 선순위 대출 이자율은 7% 내외, 중순위는 10~12% 수준으로 형성돼 있다”며 “리파이낸싱 시장도 현재 금리를 반영해 대환이 이뤄지고 있기 때문에 비슷한 수준”이라고 설명했다.

한투리얼에셋의 이번 딜에는 교보증권과 한국투자증권이 참여해 해당 펀드의 2종 수익증권을 유동화한다. SPC(특수목적법인) '키스얼터너티브'가 유동화증권 발행을 통해 조달하는 자금으로 펀드 수익증권을 인수하고, 이후 유동화 증권 차환발행대금, 수익증권 수익지급액 등 재원으로 기발행 유동화증권을 상환하는 구조다.

유동화자산 액면금액은 300억원이지만, SPC는 유동화증권을 증액해 385억원 한도까지 발행할 수 있다. 증액발행된 자금은 유동화기간 중 발생하는 유동화증권 이자 및 유동화제비용 등을 충당할 예정이다.

한편 한국투자리얼에셋운용은 지난 7월 말 한국투자신탁운용의 실물대체운용 부문을 물적 분할해 설립된 100% 자회사다. 부동산 실물투자와 대체자산 운용에 특화된 자산운용사로, 자본금은 300억원이다. 물적분할에 따라 한국투자신탁 운용자산(AUM) 중 약 7조원 규모의 실물·대체자산을 이관받았다.

출범 직후 한투리얼에셋은 ‘한국투자도쿄간다오피스’ 사모펀드를 신규 출시하며 사세를 확장해왔다. '한국투자도쿄간다오피스일반사모부동산투자신탁'의 설정액 규모는 약 1800억원으로, 1종(1500억원)과 2종(300억원)으로 수익구조를 세분화했다.

일본 현지에 위치한 SPC 지분에 출자하는 방식으로, 해당 SPC는 일본 도쿄 지요다구 지역에 소재한 오피스빌딩 '간다스퀘어'를 매입한다. 매입 규모는 약 1000억원이다. 한투리얼에셋은 해당 시설 운영을 통해 배당 수익을 확보하고 향후 자산 매각을 통해 자본 차익을 노린다는 구상이다.
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