이 기사는 2024년 03월 22일 06:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 설립한 효제아트PFV가 기한이익상실(EOD) 상황을 벗어나 정상화될지 주목된다. 시행사인 제이피어반디가 유력 매수의향자로 나서면서다. 효제아트PFV의 공동사업자 지위를 활용해 매수 전략을 견고히 쌓아가고 있다.

22일 금융투자업계에 따르면 제이피어반디는 효제아트PFV의 건축허가권에 대한 '명의변경금지가처분'을 신청했다. 해당 내용이 법원에서 인용되면 건축허가권의 명의를 변경할 수 없게 된다는 의미로, 부지만 매입해서는 건축허가권을 가져갈 수 없다는 뜻이기도 하다. 한 부지에 건축허가권은 하나만 존재하기 때문에 추가로 효제아트PFV로부터 건축허가권을 취득하는 과정이 필요해진다.

이번 명의변경금지가처분 신청은 제이피어반디가 효제아트PFV를 매입하려는 의지를 명확히 보여준 결과물로 해석된다. 우선 제이피어반디와 효제아트PFV와의 특수한 관계를 살펴볼 필요가 있다. 제이피어반디는 효제아트PFV의 후순위 채권자인 동시에 해당 부지 서울시 시범사업의 공동사업자다.


제이피어반디는 앞서 효제아트PFV가 이자재원을 마련하는 과정에서 채권자로 참여했다. 효제아트PFV는 서울시 종로구 효제동 315-1, 315-6번지에 하이엔드 오피스텔 개발을 위해 2020년 8월 설립된 PFV다. 2020년 11월 토지매입대금 및 사업비 명목으로 선순위대주로부터 500억원의 브릿지대출을 받아 사업부지를 매입했지만 본PF대출로 전환하지 못했다.

제이피어반디는 2022년 11월 선순위 대출의 이자재원 조달을 위해 후순위 대출로 참여해 39억원을 대여했다. 이후 효제아트PFV는 오피스텔 분양 시장 및 부동산금융 시장의 악화, 시공사 선정 실패 등이 겹치며 세 차례에 걸쳐 브릿지대출을 만기연장했지만 끝내 이를 변제하지 못하며 EOD에 처한 상황이다.

효제아트PFV와 제이피어반디가 공동사업자 관계로 발전한 것은 EOD 발생 전 서울시 시범사업 공모에 참여하면서다. 앞서 본PF 조달이 실패함에 따라 오피스로 용도를 변경해 제이피어반디가 추진중이던 '효제동 오피스사업'과 통합으로 '서울시 도시건축 창의혁신디자인 시범사업 공모'에 참여했고 2023년 9월 시범사업에 선정됐다. '어반플라타너스'라는 프로젝트로 종로 5가역과 지하통로를 연결하고 1층에는 도시광장을 설치하는 사업이다.

최근 신청한 '명의변경금지가처분'의 대상은 서울시 시범사업에 선정된 서울시 종로구 효제동 315-1, 315-6번지에 대한 건축허가권이다. 건축허가권이 신탁이 아닌 효제아트PFV에 귀속돼있음을 명확히 하려는 것으로 해당 부지를 공매를 거쳐 매입한다해도 건축허가권은 별도로 효제아트PFV에서 이전 받아야 하는 상황이 된다. 부지만 매입해 다른 개발사업을 추진하려는 매수자들 입장에서는 허들이 높아진 셈이다.

반면 서울시 시범사업의 공동사업자인 제이피어반디 입장에서는 부지매입에만 성공하면 기존 사업을 그대로 추진할 수 있게 된다. 실제 제이피어반디는 해당 부지 매입 의지를 적극적으로 밝혀왔다.

앞서 효제아트PFV의 선순위 대주들은 자신들의 대출채권매각을 위해 'PF정상화 지원 펀드'에 제한입찰을 요청했고 제이피어반디는 제한입찰에 참여하기 위해 코람코자산운용과 손잡고 입찰에 참여했다.

PF정상화 지원 펀드는 정부가 한국자산관리공사(캠코)를 통해 5000억원을 출자하고 민간 운용사 5곳(이지스자산운용, 코람코자산운용, 캡스톤자산운용, 신한자산운용, KB자산운용)을 선정해 각각 1000억원씩 5000억을 추가 조달해 총 1조원의 자금으로 부실사업장의 대출채권 매입을 통해 정상화하고자 하는 펀드다.

당시 선순위대출(500억원)에서 20% 정도 할인된 410억원을 제안한 것으로 알려졌는데 새마을금고 등 대주단에서는 이를 받아들이지 않았다. 부실자산임에도 원금손실은 감수하지 않겠다는 것으로 해석된다. 다만 이번 '명의변경금지가처분' 인용 이후 잠재매수자들이 떨어져 나간다면 같은 스탠스를 고수하는데 부담이 생길 수 밖에 없다.

제이피어반디는 선순위 대주 지위를 획득해 직접 해당 부지를 공매에 붙여 매입하려는 계획도 검토 중인 것으로 전해진다. 효제아트PFV의 선순위 대주단은 새마을금고(318억원), IBK저축은행(28억원), 예가람저축은행(30억원), 웰컴저축은행(29억원), 애큐온저축은행(28억원), 유니온저축은행(30억원), 키움예스저축은행(28억원), 수협은행(10억원) 등으로 구성돼있다. 이미 애큐온저축은행 등 저축은행이 보유한 선순위대출 중 일부를 매수한 것으로 알려졌다.