이 기사는 2025년 01월 21일 13시00분 thebell에 표출된 기사입니다

한화리츠의 결산기 주당배당금이 기존 158원 수준에서 약 135원으로 조정될 예정이다. 상장 당시에는 공모가 5000원 기준 6%대 후반의 배당률을 약속했다. 하지만 지난해 하반기 장교동 한화빌딩 편입과 이어진 유상증자의 영향으로 주당배당금이 떨어지게 됐다. 유상증자에 참여하지 않은 초기 주주들의 연 수익률은 5%대로 하락하게 된 셈이다.

주당배당금 하락은 불가피했던 측면이 있다. 장교동 한화빌딩의 경우 시내업무지구(CBD) 소재 코어 오피스다. 한화리츠가 보유한 다른 수도권 오피스에 비해 캡레이트가 낮은 탓에 편입 시 포트폴리오 전체 수익률이 떨어질 수밖에 없는 구조였다. 물론 유상증자로 150% 이상 주식 수가 증가한 영향도 받았다.

◇지난해 첫 신규 자산 편입, 올해부터 배당 영향

21일 금융감독원 전자공시에 따르면 한화리츠는 최근 정기주주총회를 열고 제6기(24년5월~10월) 주당배당금을 158원으로 정했다. 배당금 총액은 약 112억원이다. 배당금은 한 달 내로 주주들에게 지급될 예정이다.

공모가 5000원을 기준으로 한 연환산 배당률은 6.32%다. 통상 상장리츠가 공모가 대비 5%대 수익률을 보장하는 것과 비교하면 배당률이 높은 편이다. 최근 배당을 확정한 삼성FN리츠의 경우 공모가 기준 연환산 배당률 5.28%를 기록했다. 다만 한화리츠는 반기배당, 삼성FN리츠는 분기배당 상품으로 결산기 기준 연 수익률의 직접적 비교는 어렵다.

한화리츠는 4월 말과 10월 말 기준으로 결산을 진행하고 있다. 한화자산운용이 자산관리회사(AMC)를 맡아 투자운용 중이다. 한화그룹 스폰서리츠로 한화생명보험과 한화손해보험이 45% 넘는 지분을 보유 중이다. 2022년 9월 중 영업인가를 받고 이듬해 3월 상장했다.

비슷한 시기 상장한 삼성FN리츠와 주가 희비는 엇갈렸다. 한화리츠 주가는 3500원대에서 움직이고 있는 반면 삼성FN리츠의 주가는 4500원대를 기록 중이다. 삼성FN리츠는 한화리츠가 상장한 다음달인 2023년 4월 중 코스피에 입성했다. 두 리츠는 모두 금융계열사가 만든 오피스 리츠라는 공통점도 갖고 있다.

주가 하락으로 인해 시가배당률은 한화리츠가 훨씬 높다. 주가 3500원, 반기 결산 배당 158원 기준 시가배당률은 9.03%에 달한다. 한화리츠는 올해부터 예상 연간 주당배당금을 270원으로 잡았다. 연 270원을 기준으로 둔다면 시가배당률은 7.71%로 내려간다.

한화리츠 주가가 떨어진 건 지난해 하반기 진행한 대규모 유상증자 영향이 크다. 한화리츠는 지난해 장교동 한화빌딩을 신규 자산으로 편입하기 위해 유상증자로 약 4000억원을 조달했다. 기존 발행 주식 수의 150%를 웃도는 신주가 발행된 탓에 주가 하락이 불가피했다.
◇연 270원, 주가 3500원 기준 시가배당률 7.7%

장교동 한화빌딩 편입으로 인해 상장 당시 제시했던 수준보다 수익률도 떨어졌다. 코어 오피스의 경우 안정성이 높은 대신 캡레이트가 상대적으로 낮다는 특징을 갖고 있다. 8000억 규모의 자산을 담으면서 단숨에 1조6000억원으로 몸집이 커진 만큼 포트폴리오 수익률이 조정될 수 밖에 없었다는 의미다.

장교동 한화빌딩의 캡레이트는 4.78%, 한화손해보험 여의도 사옥의 캡레이트는 4.85%다. 이 외 중심업무지구를 벗어나 있는 한화생명의 노원·평촌·중동·구리 사옥의 캡레이트는 6%대에서 7%대를 기록하는 것으로 나타났다.

앞서 2023년까지 한화리츠는 상장 후 5년간 공모가 5000원 기준 평균 6.85%를 배당하겠다고 약속해 왔다. 하지만 신규 자산을 편입한 지난해 하반기 중에 배당 가이던스를 하향 조정했다. 올해부터 2030년까지 6년간 연간 주당배당금 270원을 예상하고 있다. 공모가 5000원 기준 5.4% 수준이다.

다음 결산기인 제7기(24년11월~25년4월)부터는 주당배당금이 하락할 전망이다. 한화리츠는 장교동 한화빌딩을 지난해 8월 중 먼저 편입하고 11월 중 유상증자를 마무리했다. 신규 자산 편입 효과와 유상증자로 인한 주식 수 증가 영향이 제7기부터 온전히 반영될 예정이다.

반기당 주당배당금은 한화리츠가 제시한 연간 예상 배당금 270원의 절반 수준인 135원 안팎에서 결정될 것으로 보인다. 공모가 기준으로는 5%대이지만 유상증자 발행가액을 반영한 배당률은 상장 초기 약속했던 6%대와 비슷한 수준이다. 시가 3500원을 기준으로 둔 연 수익률은 7.7%다.

한화리츠는 3520원에 154% 물량의 신주를 발행했다. 공모가 5000원에 한화리츠를 샀던 투자자들이 유상증자에 100% 참여했을 때 가중평균금액은 4102원으로 환산된다. 이 가격을 기준으로 본다면 배당률은 6.58%로 계산된다.

신규 자산 편입의 부정적 효과만 있는 건 아니다. 한화리츠는 시내업무지구(CBD) 소재 코어오피스를 편입해 포트폴리오 전체 안정성을 높였다. 운용자산 규모(AUM)도 1조6000억원대로 늘어 상장리츠 6위 수준으로 몸집이 커졌다. 추후 신용등급 개선과 글로벌 지수 편입의 발판도 마련하게 됐다. 추후 조달 금리를 떨어뜨리고 주가를 회복시키는 등의 과제를 수행할 것으로 보인다.