이 기사는 2025년 01월 13일 15:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

한강에셋자산운용과 네오밸류가 '앨리웨이 오산' 개발사업을 위해 한화 건설부문, 삼성증권과 힘을 합치기로 했다. 한화 건설부문은 시공사로 참여를 검토하고 있다. 삼성증권은 사업비 1890억원을 대출할 예정이다. 이 사업과 관련해 연내 인허가가 완료되면 내년 상반기 첫삽을 뜰 수 있을 것으로 전망된다.

사업은 네오밸류가 2021년부터 본격 추진했다. 하지만 인허가가 늦어지는 가운데 부동산 경기가 급격히 악화했다. 당초 태영건설이 시공사로 참여하기로 했지만 교체해야 하는 이슈도 불거졌다. 이번에 리츠를 통해 사업을 재개하기로 하면서 돌파구를 마련한 셈이다.

◇2019년 최초 부지 매입, 태영건설 채무보증

13일 리츠정보시스템에 따르면 한강에셋자산운용이 추진 중인 경기도 오산시 공동주택 개발사업 시공사로 한화 건설부문이 참여를 검토하고 있는 것으로 나타났다. 한화 건설부문은 시공참여의향서를 제출한 상태로 알려졌다. 추후 책임준공을 약정하게 되면 사업 안정성을 높일 수 있을 것으로 보인다.

이 사업은 한강에셋자산운용의 첫 리츠 사업이다. 한강에셋자산운용은 2021년 12월 리츠 자산관리회사(AMC) 겸업인가를 받은 바 있다. 사업을 위해 지난해 말 '한강네오밸류제1호리츠'를 설립하고 국토교통부로부터 영업인가를 획득했다.

처음부터 한강에셋자산운용이 주도한 사업은 아니다. 이 사업은 '앨리웨이 광교', '앨리웨이 인천'을 개발한 라이프스타일 디벨로퍼 네오밸류가 진행해 왔다. '앨리웨이 오산' 개발을 추진해 왔다는 의미다.

네오밸류는 2019년 4월 경기도 오산시 청학동 188번지 일대 부지를 공개 입찰을 거쳐 낙찰 받았다. 1968년 쌍용제지가 매입한 후 줄곧 공장으로 쓰던 곳이다. 같은 해 부동산 우선수익자였던 메리츠금융그룹의 요청으로 공매가 진행됐다.

2021년 사업을 위한 특수목적법인(SPC)을 세우고 자금 조달에 나섰다. 브릿지론 성격으로 총 1600억원을 모았다. 이 중 1000억원은 삼성증권이 유동화를 맡았다. 나머지 600억원은 당시 시공사로 선정된 태영건설이 채무보증을 했다.

하지만 공장 용지로 지정된 부지의 변경 인허가가 늦어지면서 사업에 차질이 빚어지기 시작했다. 지난해에는 태영건설이 워크아웃에 나서면서 시공사 교체 또한 불가피해졌다. 이에 사업을 재추진하기 위한 전략으로 리츠를 선택했다.

리츠 AMC로는 한강에셋자산운용과 맞손을 잡기로 했다. 시공사는 태영건설에서 한화 건설부문으로 변경했다. 기존 SPC 자산유동화를 맡았던 삼성증권은 이번에도 대주단으로 참여해 사업을 끝까지 함께하기로 했다.
◇올해 인허가 목표, 2029년 준공·입주 계획

사업의 구조는 바뀌었다. 한강네오밸류제1호리츠는 기존에 네오밸류와 특수관계자가 보유하고 있던 부지 외에 오산시와 한국토지주택공사(LH) 소유 부지를 추가로 매입했다. 일대가 '민간공공지원 민간임대주택 공급촉진지구로 지정되면서다. 리츠는 사업지를 분양용지와 임대용지로 나눠 인허가를 받는다는 방침이다. 인허가를 획득한 후 임대용지는 주택금융공사(HUG)의 임대리츠에 매각하고 분양용지에는 공동주택을 개발해 분양할 예정이다.

분양용지 개발을 위해선 총 8036억원의 자금이 필요할 것으로 봤다. 토지비 1951억원, 공사비 5039억원, 리츠운용비 105억원, 금융비 611억원, 예비비 332억원 등으로 구성했다.

삼성증권에서 1890억원을 차입하기로 했다. 이후 공동주택 분양수익과 임대용지 매각수익으로 5896억원을 확보해 사업을 진행할 예정이다. 임대용지의 예상 토지 매각가는 1200억원으로 추정하고 있다. 단 추후 사업 진행에 따라 대주단 구성과 구체적인 조달 규모 등은 달라질 수 있다.

DB금융투자는 종류주 200억원을 투자했다. 부동산투자회사법에 따라 추후 공모를 진행할 예정이다. 디벨로퍼인 네오밸류와 네오밸류디벨롭먼트도 일부 자금을 보탰다. 각각 2억5000만원, 47억5000만원씩 보통주 투자했다.

한강네오밸류제1호리츠는 올해 하반기 인허가를 마치고 사업계획승인을 받는다는 계획을 세웠다. 내년 초 임대용지 매각으로 사업 자금을 확보하면 본격적으로 공사에 속도를 낼 방침이다. 분양 및 착공도 이쯤 이뤄질 것으로 보인다. 준공과 입주는 2029년을 예상하고 있다.

이 사업을 통해 분양용지에 총 1290세대를 공급한다는 방침이다. 사업지 면적은 약 1만6941평, 전체 연면적은 6만6640평에 달한다.