이 기사는 2025년 02월 14일 13시30분 thebell에 표출된 기사입니다

롯데건설이 이천 물류센터 개발사업 투자금 회수 방안을 검토하고 있다. 2022년 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 부지를 확보한 프로젝트다. 물류센터 가격이 고점에 근접했던 시점에 사업지를 매입하면서 개발이 어려운 것으로 풀이된다. 롯데건설은 임대운용을 통해 이자비용을 상쇄하는 한편 모든 가능성을 열어두고 투자금 회수 방안을 물색 중이다.

14일 업계에 따르면 이천 물류센터 개발사업 시행사 덕평물류밸류애드PFV는 최근 만기가 도래한 1400억원 규모 담보대출 만기를 연장했다. 연장 과정에서 롯데건설은 후순위 대출 643억원에 대해 자금보충 및 채무인수 약정 형태로 신용을 보강했다.

대출 만기를 연장하게 되면서 브릿지론 성격의 담보대출 사용기간이 3년을 초과하게 됐다. PFV가 처음 담보대출 약정을 체결한 시점은 2022년 2월이다. 개발업계에서는 통상 첫 대출약정 체결 후 2년을 넘어서면 이자비용 등으로 인해 사업성이 저하될 가능성이 크다고 보고 있다.

이 사업은 경기도 이천시 호법면 매곡리 118-2번지 일원에 위치한 물류센터를 개발하는 프로젝트다. 현재 조성돼 있는 물류센터는 6만6115㎡ 부지에 연면적 5만8512㎡, 3~4층, 2개동 규모다. 향후 개발계획은 미정이다.

2023년 말 기준 PFV 최대주주는 지분 15%를 보유한 롯데건설이다. 롯데글로벌로지스는 지분 14.9%를 보유하고 있다. 수도권 접근성이 양호한 부지에 롯데건설이 대형 물류센터를 신축한 후 롯데글로벌로지스가 임차인으로 들어가려고 했던 구상으로 풀이된다.

금융기관도 다수 참여한 프로젝트다. 현대자산운용과 한화투자증권이 각각 지분 14.9%를 보유하고 있는 것으로 나타났다. 한국투자부동산신탁도 지분 9.8%를 보유한 주주다. 이밖에도 반도티에스(10.5%)와 국민트랜스(10%), 국제강재(10%) 등이 개발사업에 참여했다.

높은 매입가격이 사업 장기화의 원인으로 꼽힌다. 물류센터 가격이 정점에 달했던 시점에 사업지를 매입하면서 현재 기준으로는 개발사업의 수익성을 확보하기 어려운 상태라는 해석이다.

알스퀘어가 발간하고 있는 반기별 물류센터 마켓리포트를 보면 2022년 상반기 약 870만원이었던 수도권 물류센터의 3.3㎡당 평균 거래가격은 2024년 하반기 기준 655만원으로 하락했다. 4개 반기만에 수도권 물류센터들의 시장가격이 24.7% 하락한 셈이다. PFV가 물류센터 인수에 투입한 자금은 약 1300억원으로 3.3㎡당 733만원 수준이다.

공사비 급등으로 인한 사업성 악화도 개발 지연을 야기했다. 한국건설기술연구원이 발표하는 건설공사비지수를 살펴보면 담보대출 약정이 처음 체결됐던 2022년 2월 120.36이었던 비주거용건물 공사비지수는 2024년 12월 기준 129.67로 집계됐다.

롯데건설 관계자는 "이천 물류센터 개발사업의 경우 현재 부동산시장 상황을 고려해 실물자산 형태로 운용하는 중"이라며 "향후 시장 상황에 맞춰 최적의 자산 활용 방안을 검토할 예정"이라고 설명했다.

기존 물류센터가 건축돼 있는 사업지를 매입한 만큼 임차인이 확보돼 있다는 점은 긍정적인 요소다. CJ그룹 계열사들로부터 수령한 임대료를 바탕으로 담보대출 이자비용을 상쇄하면서 적자폭을 최소화하고 있다.

PFV의 2023년 연간 이자비용은 72억원으로 집계됐다. 하지만 임대료 등을 통해 57억원의 매출과 31억원의 영업이익이 발생했다. 이에 PFV의 연간 순손실 규모는 41억원으로 나타났다. 2024년 연간 이자비용은 전년 대비 추가 감소한 것으로 알려졌다.

임대차 계약 만료에 따른 공실 문제에도 대책을 세워 둔 상태다. PFV는 CJ그룹과 체결한 임대차계약이 오는 6월 종료됨에 따라 롯데글로벌로지스를 신규 임차인으로 확보했다. PFV 주주로 참여하고 있는 롯데글로벌로지스가 후속 임차인으로 들어오는 만큼 지속적인 임대수익 발생이 전망된다.