이 기사는 2025년 05월 14일 07시30분 thebell에 표출된 기사입니다

역삼동 오피스 개발사업이 금융조달 구조를 다시 짜고 있다. 최근 서울시의 지구단위계획 결정에 따라 용적률이 완화돼 사업성을 높일 수 있게 되면서다. 당초 올 3~4월 본 프로젝트 파이낸싱(PF) 전환 및 착공을 하려던 곳이다.

총 PF 규모는 2000억원이 넘을 것으로 예상된다. 개인인 토지 소유주가 전체 금액의 30%가량에 달하는 에쿼티를 자기자본으로 제공하고 있어 자금 조달에 크게 어려움을 겪지 않을 것으로 전망된다.

◇테헤란로 지구단위계획 변경되며 용적률 상향…최고 14층서 17층 구상

14일 관련 업계에 따르면 현대차증권은 서울 강남구 역삼동 678-11 외 4개 필지에서 진행되는 오피스 개발사업의 본PF 조달 구도를 다시 짜기 시작했다.

이 사업의 시행 주체는 개인 토지주들이다. 동원건설산업이 시공을 맡기로 했다. 현대차증권은 금융자문사와 대리금융기관 역할을 하고 있다.

서울 강남구 역삼동 678-11·12·20·21·22번지에 지하 6층~지상 17층 규모 업무복합시설(업무시설·근린생활시설)을 짓는 사업이다. 대지면적은 1688.9㎡이며 건축물 연면적은 약 2만4000㎡로 추정된다.

당초 지난 3~4월에 본PF 조달 및 착공을 계획하고 있었다. 최근 서울시 도시계획조례 내용이 변경되면서 이 사업 구역이 포함된 '테헤란로 지구단위계획'이 결정고시됐다. 이번 지구단위계획 결정에 따라 역삼동 오피스 개발 부지에 적용되는 용적률 기준이 완화됐다.

일반상업지역인 이 부지의 기준·허용용적률은 '600%·800% 이하'에서 '800%·880% 이하'로 상향됐다. 여기다 공공시설을 기부채납하면 추가로 용적률 인센티브를 받을 수 있다. 현재 사업시행자는 최고 950% 내외로 용적률 상향을 추진하고 있다.

층수로는 3개 층 이상 높일 수 있는 수치다. 기존 최고 층수가 14층이었지만 17층으로 높이고 층고도 늘릴 예정이다. 연면적도 2만616㎡에서 2만4000㎡ 수준으로 늘어날 전망이다.

시행자와 현대차증권은 완화된 용적률을 기반으로 총 PF 조달 규모를 늘려 재추진할 예정이다. 본PF 조달 규모는 1860억원에서 2000억원 이상으로 늘어날 것으로 보인다. 총 사업비도 기존 2537억원에서 2700억~3000억원 규모로 상승하게 된다.

현대차증권은 기존에 추진하고 있던 PF 대주 모집을 모두 중단시키고 재구조화에 나설 예정이다. 지난해 건축허가가 완료된 사업지였으나 변경된 사업계획으로 다시 건축허가를 받아야 한다. 올해 하반기 건축허가를 받고 본PF 조달 및 착공에 들어가는 게 목표다.

◇'자기자본 650억원 투입' 토지소유주, 오피스 준공 후 매각 계획

이 프로젝트는 지난 2023년 11월 현대차증권과 금융자문계약을 체결해 본격적으로 시작됐다. 지난해 2월 브릿지론을 실행하며 전체 사업부지를 확보했다. 그해 5월 건축심의, 9월 건축허가를 받았다. 앞으로 남은 절차는 건축허가와 시공사 도급계약 체결, 본PF 약정·기표 등이다.

공사기간은 착공일로부터 37개월이다. 당초 오는 7월 착공해 2028년 8월 준공 예정이었으나 일정이 변경되면서 2029년 준공이 가능할 것으로 예상된다. PF 대출 만기는 대출약정일로부터 44개월이다.

시행자는 역삼동 오피스를 준공 후 매각할 예정이다. 해당 오피스의 준공 후 매각가치는 3000억원을 넘을 것으로 추정된다. 현대차증권은 이중 대출 2000억원과 에쿼티 657억원 등 선투입비용을 제외하면 사업이익이 521억원을 넘길 것으로 예상했다. 매각가치의 17%에 해당한다. 단 용적률 상향이 적용되면서 늘어난 사업비와 매각가치는 반영되지 않은 수치다.

당초 한국투자리얼에셋운용이 1880억원 규모의 선매입약정을 체결하기로 했으나 성사되지 않았다. 아직까지 선매입약정을 제공하기로 한 금융사는 없는 상황이다. 매매평당가는 3.3㎡(평)당 3010만원이 적용됐다.

다만 업계에서는 사업비 조달이 원활히 이뤄질 것으로 기대하고 있다. 토지소유주가 기존에 매입한 3개 필지에 자기자본 650억원을 투입한 만큼 본PF 조달 시 부담을 덜게 된다. 지하철 2호선 역삼역과 인접해 있어 오피스 임차 수요도 높을 것으로 기대된다.