이 기사는 2012년 02월 23일 13:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

포스코건설이 준공 후 미분양 아파트를 담보로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으킨다. 시행사 부채 원금을 상환하기 위한 것으로 미분양 담보신탁 우선수익권을 은행에 담보로 제공해 우발채무를 일부 줄이게 됐다.

23일 금융권에 따르면 포스코건설은 이날 부산시 부산진구 서면에 지은 주상복합아파트 '서면 더샵 센트럴스타' 미분양분 292가구를 담보로 2180억원을 조달한다.

은행에서 선순위 대출로 1200억원을 차입하고, 자산담보부기업어음(ABCP)으로 980억원을 마련할 예정이다. 대출만기는 2년이며, 금리는 4%대 초반(수수료 포함) 수준이다.

담보는 처분 특약이 들어간 미분양 담보신탁 수익권이 제공된다. 은행이 우선수익권을 먼저 갖고 후순위 대주인 ABCP 투자자에 다음 수익권이 돌아가는 구조다.

대주단은 미분양 매각대금이 들어오면 신탁계정을 통해 대출금을 순위별로 상환 받게 된다. ABCP 발행은 미래에셋증권과 KB투자증권, NH투자증권 등이 주관을 맡았다.

아파트 준공으로 사업 위험이 줄어들면서 포스코건설의 신용보강은 선순위 대출원금의 이자 일부에 대해 자금을 보충하는 수준으로 약화됐다. 다만 후순위로 조달한 ABCP에 대해서는 채무인수 약정이 유지된다.

조달 자금은 이날 만기 도래한 ABCP 상환에 쓰인다. 포스코건설은 시행사인 서면개발과 중첩적 채무인수 약정을 맺고 지난 2007년 유동화법인(SPC) 센트럴스타부동산개발로부터 2250억원을 차입해 3개월 단위로 만기를 자동 연장해 왔다. ABCP 프로그램 만기(5년)가 끝나면서 이번에 대주단을 다시 구성한 것이다.

또한 시행사 대출금에 신용을 보강해 온 포스코건설은 자금을 다시 조달하면서 우발채무를 1200억원 줄일 수 있게 됐다.

부산 서면 더샵 센트럴스타는 지하5층에 지상47층 5개동 규모로 아파트 1360가구와 오피스텔 319가구가 들어서 있다. 지난 6월 준공을 마쳤으며 분양률은 78.5%(아파트)에 달한다.

포스코건설의 미분양은 2011년 12월 말 현재 800여가구로 부산 서면 더샵 센트럴스타와 인천 송도 더샵 그린스퀘어를 제외하고는 90% 이상의 분양률을 보이고 있다. 포스코건설의 PF 우발채무는 작년 말 기준 ABCP 6953억원, 론 4448억원 등 총 1조1401억원이다.