이 기사는 2013년 02월 22일 18:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

대우건설이 지난 2009년 제이알제1호기업구조조정부동산투자회사(제이알제1호)와 체결한 신문로 사옥 임대차계약이 '대박'으로 이어질 수도 있어 관심을 끌고 있다. 당시 업계에서는 5년 후 불투명한 시장전망에 따라 대우건설이 확정된 가격으로 재매입하면 상당한 손실을 떠안게 될 것으로 내다봤다.

그러나 대우건설이 매입해야 하는 가격보다 신문로 사옥의 가치가 더 높을 것으로 예상돼 매각차익을 실현할 수 있다는 전망이 나오고 있다. 울며 겨자먹기로 체결한 계약이 오히려 전화위복이 되는 셈이다.

22일 관련업계에 따르면 대우건설은 최근 신문로 사옥 매입작업에 착수, 재매각할 원매자를 찾기 위해 지명입찰을 실시한 것으로 파악됐다.

금호아시아나그룹은 4년 전 제이알제1호에게 이 빌딩을 2400억 원에 매각했다. 제이알 1호는 매매계약체결 당시 대우건설에게 이 건물을 2867억 원에 매각할 수 있는 풋옵션(팔권리)을 뒀다. 매입가보다 467억 원 높은 금액이고, 당시 감정평가액(프라임감정평가법인) 2903억 원보다는 낮다. 매매가 2867억 원은 연면적 5만4363㎡를 기준으로 3.3㎡당 1737만 원 수준이다.

2000년 준공된 대우건설 사옥은 옛 금호생명이 쓰던 건물로 3441㎡(1041평)의 대지에 건축면적 1917㎡(583평), 연면적 5만4363㎡(1만6500평)로 지하 7층, 지상18층 규모의 인텔리전트 빌딩이다.

업계에서는 대우건설이 평당 8만~9만 원 가량의 임대료로 일정기간 임차해주는 조건을 제시한다면 이번 딜을 통해 매각차익을 실현할 수 있을 것으로 보고 있다. 부동산투자업계 관계자는 "대우건설이 평당 임대료를 8만~9만 원 지급하고 상당기간 임차계약을 맺는다면 평당 매각가는 1800만~2000만 원 수준이 가능할 것"이라고 예상했다.

대우건설은 자난해 말 사옥 이전을 고려했던 도곡동 업무용빌딩을 매각하는 등 마땅한 후보지들이 없는 상태이다. 업계에서는 세일 앤 리스 백(매각 후 재임차) 계약 가능성이 클 것으로 보고 있다.

지난해 12월 말 현재 서울 중심권역(CBD) 임대면적기준 평균임대료는 9만3900원이다. 참고로 광화문 인근에 위치한 신축 업무용빌딩인 더케이트윈타워의 3.3㎡당 임대료는 10만 원이고 매각가는 2000만 원 수준이다. 대우건설 신문로 사옥 인근에 위치한 흥국생명빌딩은 평당 임대료가 11만5000원으로 더케이트윈타워보다 더 높을 것으로 예상된다.

대우건설 신문로 사옥의 평당매각가를 1800만~2000만 원 수준으로 고려해 볼 때, 재매각을 통해 103억~433억 원의 차익을 실현할 수 있다는 계산이 나온다. 이 기준으로 신문로 사옥의 매각가격은 2970억~3300억 원 사이에서 형성될 것으로 점쳐진다.

이 같은 결과가 실제로 발생하면 제이알제1호는 대우건설과의 임대차계약 당시 콜옵션(살권리)을 부여해 103억~433억 원의 매각차익을 포기하는 격이 된다. 대우건설이 콜옵션을 행사해버리면 제이알제1호가 의무적으로 매각을 해야하기 때문이다.

대우건설이 뜻하지 않게 차익을 올릴 가능성이 제기된 것은 계약당시 고려된 시장상황이 변했기 때문으로 풀이된다. 부동산경기가 침체되면서 마땅한 투자처가 없어졌고, 저금리로 유동성이 풍부해진 시장 상황에서 그나마 평균 6%대의 수익률을 낼 수 있는 중심권역의 업무용빌딩 투자수요가 많기 때문이다. 업계 관계자는 "대우건설에게 전화위복이 된 셈이고 제이알 측에서는 일부 매각차익을 포기한 격"이라고 전망했다.