이 기사는 2013년 07월 17일 15:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

올 상반기 오피스빌딩 시장 최대어로 꼽히는 ‘파인애비뉴' 매각이 자금조달 차질로 난항을 겪고 있다. 기관투자가들이 매도인인 킴스아이앤디의 장기 임차 약정에 대한 불확실성과 수익성 저하를 이유로 투자를 기피하고 있기 때문이다.

계약 체결이 차일피일 늘어지면서 매각가치 하락을 우려하는 목소리도 커지고 있다. 오는 8월 말까지 계약금이 들어오지 않으면 킴스아이앤디가 대주단과 맺은 선매매 계약이 발효돼 저가에 건물이 다른 투자자에 넘어간다.

17일 투자은행(IB) 업계에 따르면 지난 5월 파인애비뉴B동 매각 우선협상대상자로 선정된 코람코자산신탁은 매매대금 조달을 위해 다수의 기관투자가들과 협상을 진행 중이다. 매각대금은 4700여억 원(3.3㎡당 2450만 원)으로 이 가운데 2000억 원을 자본투자로 유치할 계획이다.

코람코는 지금까지 600억 원의 자본을 모집한 것으로 알려졌다. 우선협상대상자로 선정된 지 수개월이 흘렀지만 부족자금이 1400억 원에 달한다. 자금모집이 지연되면서 매매계약 체결 시한이 수차례 연기됐다.

투자자들은 계약 조건에 불만을 드러내고 있다. 시행사(킴스아이앤디)가 장기간(5년) 임차 약정을 제대로 이행할 수 있을 지, 목표 수익률을 채울 수 있을 지 의구심을 품고 있다. 특히 매매대금이 주변시세 대비 높게 책정되면서 연평균 6%대 수익 실현이 불가능할 것으로 보는 이들이 적지 않다.

한국투자증권의 자본금 총액인수가 보류된 것도 매각 걸림돌이다. 당초 코람코는 부족자금이 발생하면 한국투자증권에 남은 지분을 넘겨 딜(Deal)을 마무리 지을 계획이었다. 하지만 증권사에 지급해야 하는 수수료 비용이 걸림돌이 됐다. 한국투자증권이 요구한 수수료는 60억 원(300bp) 수준. 수익성 저하를 우려한 코람코는 결국 총액인수 계획을 잠정 보류한 것으로 알려졌다.

발등의 불이 떨어진 건 매도인이다. 킴스아이앤디는 올 초 PF 대출을 리파이낸싱하면서 대주단과 선매매 계약을 체결했다. 대출금액은 3210억 원. 매각이 불발될 경우 차입금은 매매대금으로 전환된다. 약정에 따라 오는 9월까지 매매계약을 체결하고, 11월까지 원금을 갚아야 한다.

원금상환이 이뤄지지 않을 경우 만기일에 대주단이 파인애비뉴를 매수토록 돼 있다. 대출 만기일은 오는 2014년 4월1일이다. 이 경우 1300억 원 가량의 매각가치 하락이 불가피할 전망이다.

킴스아이앤디와 코람코는 이에 따라 투자자 모집을 위한 여러 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 수익률을 끌어올리기 위해 보통주와 우선주를 혼합한 행태의 자본유치도 생각하고 있다. 코람코 관계자는 "여러 가능성을 열어 놓고 투자 구조를 설계 중"이라고 했다.