이 기사는 2013년 09월 03일 16:46 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산산탁이 간신히 서울 을지로 ‘파인애비뉴 B동'의 덫에서 빠져 나왔다. 투자자를 구하지 못해 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단에 건물을 헐값에 넘길 뻔 했으나 부동산투자회사(리츠)의 후순위 우선주 취득으로 거래를 성사시켰다. 잔금 완납으로 체면치레를 했으나 자금 출혈에 따른 후유증이 적지 않을 전망이다.

코람코자산신탁은 킴스아이앤디에 4760억 원(3.3㎡당 2450만 원)을 지급하고 파인애비뉴 B동을 매입했다. 세금 등 기타 비용을 포함한 금융권 자금조달 규모는 4975억 원이다. 공실 위험과 수익성 저하를 우려해 등을 돌렸던 투자자들을 대거 끌어 모았다.

이는 리츠의 자본금을 우선주와 보통주로 구분해 실제 매입대금을 낮추는 효과를 거뒀기 때문이다. 특히 거래를 주도한 코람코자산신탁이 후순위 우선주 100억 원을 취득하면서 투자자들의 마음을 움직인 것으로 알려졌다.

파인애비뉴 B동을 편입한 리츠의 자본금은 2050억 원. 이 가운데 기관투자가 몫은 1650억 원(선순위 우선주)이다. 남은 자금은 코람코자산신탁과 킴스아이앤디가 떠안았다.

거래 관계자에 따르면 주주협약에 따라 선순위 우선주를 취득한 기관투자가들이 배당과 투자금 회수에 대한 우선권을 갖는다. 기관투자가들은 매입대금을 400억 원(3.3㎡당 200만 원) 가량 떨어뜨리게 되는 셈이다. 이로 인해 내부수익률(IRR)이 8%대를 웃돌 것으로 기대하고 있다. 여기에 공실 보상금 명목으로 250억 원이 따로 책정됐다.

투자자들을 끌어 모으기 위한 고육지책이지만 리츠 운용사(AMC)인 코람코자산신탁과 매도인의 부담이 적지 않다. 향후 파인애비뉴 매각 대금이 취득가액 이하로 떨어질 경우 코람코와 킴스아이앤디는 고스란히 손실을 떠안아야 한다. 사실상 배당이 없는 주식을 보유, 장기간 자금이 묶이게 된다.

기관투자가 관계자는 "매입대금이 너무 높아 투자를 주저했으나 선순위 우선주 출자로 익스포저가 줄고, 수익률이 오르면서 투자를 결정했다"고 전했다.

이에 대해 코람코자산신탁 관계자는 "후순위 우선주는 향후 양도차익을 일부 양보할 뿐 선순위 우선주와 똑같이 수익을 보장받는다"며 "투자가치 측면에서 출자를 결정한 것"이라고 설명했다.